房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整階段。2022年11月16日，國家統計局發(fā)布的數據顯示，10月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數增加，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，一線(xiàn)城市同比上漲、二三線(xiàn)城市同比降幅略有擴大。

在市場(chǎng)偏冷的背景下，三季度以來(lái)，從中央到地方“穩樓市”政策接連出臺。尤其是11月份以來(lái)，一系列針對民營(yíng)房企的政策措施密集落地，意在緩解房企融資和債務(wù)壓力，釋放了監管層對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的信心和決心。

在政策“組合拳”的支持下，專(zhuān)家普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升抱有偏積極的態(tài)度。談及房地產(chǎn)市場(chǎng)運行態(tài)勢，國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉近日表示，今年以來(lái)，面對房地產(chǎn)市場(chǎng)調整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現房屋交付困難的問(wèn)題。各地區各部門(mén)堅持房住不炒，積極推進(jìn)因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，效果逐步顯現。

70城中房?jì)r(jià)下降城市繼續增多

從環(huán)比來(lái)看，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格均在下降，其中二線(xiàn)城市降幅加深。

10月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.3%。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

從同比來(lái)看，只有一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲，二三線(xiàn)城市價(jià)格均在下降，且同比降幅擴大。

10月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.6%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降1.3%和3.2%，降幅比上月分別擴大0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降3.9%和4.7%，降幅比上月分別擴大0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

另外，房?jì)r(jià)下降城市數量依然在增多。10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè);同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，比上月均增加1個(gè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅有所擴大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷這一現狀。 1至10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1至9月份擴大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，可能有兩個(gè)原因，一是施工進(jìn)度慢，1至10月份施工面積跌幅擴大，顯示開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張以及新增地塊進(jìn)入開(kāi)工的節奏延緩;二是土地購置費計入開(kāi)發(fā)投資的部分下降，這與去年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)“降溫”有關(guān)。

植信投資研究院資深研究員馬泓提到，10月植信房地產(chǎn)指數出現較為明顯的反彈，尤其是房企融資困難的短板正在被逐漸修復，“保交樓”政策落地效果正在顯現，表明房地產(chǎn)投資短期下行壓力得以減弱。短期房企側重點(diǎn)主要聚焦在促銷(xiāo)售、保交樓和償還債務(wù)，因此土地購置可能相對偏弱。綜合來(lái)看，年內房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩，房地產(chǎn)投資進(jìn)一步下行的空間較小。

另外，商品房銷(xiāo)售情況顯示，1至10月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.3%，與1至9月份基本持平;商品房銷(xiāo)售額下降26.1%，降幅比1至9月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續5個(gè)月收窄。

房企到位資金降幅有所擴大，顯示融資壓力仍是房企面臨的主要困難之一。1至10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅較1至9月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%;利用外資62億元，下降13.5%;自籌資金44856億元，下降14.8%;定金及預收款41041億元，下降33.8%;個(gè)人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

近一段時(shí)間以來(lái)，人民銀行、銀保監會(huì )、住建部等部門(mén)出臺多項政策，比如推進(jìn)并擴大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資、指導商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金等，緩解房企流動(dòng)性壓力和債務(wù)風(fēng)險。市場(chǎng)對于近期房企利好政策持有積極態(tài)度，認為將發(fā)揮政策“組合拳”效果，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

市場(chǎng)信心逐步修復

三季度以來(lái)，從中央到地方發(fā)布多項政策，包括階段性調整差別化住房信貸政策、下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率、支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資以及部分城市放松限購、限貸等，從供需兩端著(zhù)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩恢復。

據統計，目前已經(jīng)有20余城商貸首套利率已低至4%以下。從保交樓的情況來(lái)看，全國房地產(chǎn)施工期超過(guò)兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目完成投資保持較快增長(cháng)，房屋竣工面積降幅收窄。專(zhuān)家認為，在市場(chǎng)信心較為脆弱的當下，監管部門(mén)連續釋放重磅利好，核心城市優(yōu)化樓市政策，對修復市場(chǎng)信心將起到積極作用。

不過(guò)，受疫情等多重因素影響，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷狀態(tài)仍待扭轉，這一問(wèn)題也被市場(chǎng)廣泛關(guān)注。據中指研究院監測，11月份以來(lái)，重點(diǎn)50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀(guān)望情緒仍較重。預計隨著(zhù)相關(guān)政策持續落地，將帶動(dòng)市場(chǎng)預期進(jìn)一步提升。尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或將帶動(dòng)當地購房需求釋放，年底全國商品房銷(xiāo)售規模同比降幅有望收窄。

“總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一定積極變化，但是下行壓力還在持續，下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩，保持平穩健康發(fā)展。”付凌暉表示。

來(lái)源:金融時(shí)報-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)