曾經(jīng)的互聯(lián)網(wǎng)中介巨頭沒(méi)能撐過(guò)2019年的元宵節，便隨煙花一樣，悄然的隕落了。2月18日，愛(ài)屋吉屋官網(wǎng)、APP停止運營(yíng)，其官網(wǎng)頁(yè)面顯示為“一樓房東”，且頁(yè)面無(wú)法點(diǎn)擊。與此同時(shí)，愛(ài)屋吉屋APP也顯示“服務(wù)器迷路”。

而據梳理，“迷路”的不止愛(ài)屋及屋這一家明星企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)中介都迷失在自己曾經(jīng)的喧嘩夢(mèng)想中。但是，如今，黃粱一夢(mèng)終成空，隨著(zhù)資本浪潮的退去，互聯(lián)網(wǎng)中介已經(jīng)告別了當初“第一”的夢(mèng)想。

從各種“第一”到漸漸隕落

曾經(jīng)，互聯(lián)網(wǎng)中介最擅長(cháng)于講“動(dòng)聽(tīng)的故事”：房多多自稱(chēng)是全國第一家移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易服務(wù)平臺，吉屋的自我介紹是中國第一家新房垂直搜索平臺，愛(ài)屋吉屋則是全國第一家線(xiàn)上線(xiàn)下整合的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)中介公司……

如今，曾經(jīng)號稱(chēng)“第一”的地產(chǎn)中介平臺都漸漸隕落，據新京報記者不完全統計，包括愛(ài)屋吉屋、房多多、平安好房、Q房網(wǎng)等8家互聯(lián)網(wǎng)中介公司，其中，愛(ài)屋吉屋和平安好房已經(jīng)關(guān)停;Q房網(wǎng)和好屋中國分別賣(mài)身國創(chuàng )高新和明牌珠寶;而房天下和房多多則面臨著(zhù)營(yíng)收和利潤雙雙下降的現狀。

互聯(lián)網(wǎng)中介代表平臺概況

曾經(jīng)輝煌，而今暗淡?；仡櫰浒l(fā)展史，可以明顯看出2014年至2015年是互聯(lián)網(wǎng)中介的黃金時(shí)代，資產(chǎn)的熱錢(qián)涌向互聯(lián)網(wǎng)中介行業(yè)，新興的公司以各種各樣的好故事來(lái)吸引投資者的目光，比如，房多多把自己定位為“地產(chǎn)垂直領(lǐng)域的淘寶”，而吉屋網(wǎng)則將自己定位為房產(chǎn)O2O行業(yè)的“天貓”。

互聯(lián)網(wǎng)中介憑借資本扶搖而上，以低傭金的方式吸引客戶(hù)，以出街率極高的營(yíng)銷(xiāo)廣告來(lái)打響知名度，2015年5月，愛(ài)屋吉屋殺入上海前三，僅次于中原和鏈家。同年9月，愛(ài)屋吉屋的二手房交易達到2400多套，僅次于鏈家的4000多套，排名上海第二。同樣，2015年，平安好房的銷(xiāo)售額達到1513億元，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品首付貸的規模達到180億元。

然而，資本“嗜血”的天性很快顯現出來(lái)，在互聯(lián)網(wǎng)中介憑借燒錢(qián)的模式將市場(chǎng)占有率達到頂峰之后，在兩三年內卻顯現出難以持續盈利的困境。以在紐約證券交易所上市的房天下為例，2014年，房天下宣布從信息平臺向交易平臺轉型，當年，創(chuàng )下2500億元交易額，但是，隨后的2015-2017年，房天下?tīng)I收增速放緩，甚至一度陷入虧損。2017年，房天下宣布轉型失敗，重新回歸開(kāi)放平臺。

僅僅為了賺快錢(qián)?

通過(guò)梳理可以明顯發(fā)現，互聯(lián)網(wǎng)中介的興起和消亡和資本的推動(dòng)息息相關(guān)。

循著(zhù)資本的嗅覺(jué)，互聯(lián)網(wǎng)中介不像是顛覆者而是套利者。以愛(ài)屋吉屋為例，“‘干掉鏈家，顛覆整個(gè)中介行業(yè)’只是個(gè)噱頭”，在行業(yè)資深人士，薜荔房互機構創(chuàng )始人，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(cháng)相國良看來(lái)：“愛(ài)屋吉屋不是一家為了改造行業(yè)而創(chuàng )立的企業(yè)，采用的不過(guò)是高薪高提成挖來(lái)經(jīng)紀人、低傭金虧損補貼購房者所謂‘O2O創(chuàng )新模式’，這種操作手法和模式與賺錢(qián)后就快速賣(mài)掉的資本運作邏輯一脈相承。”

熟悉行業(yè)的58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱(chēng)：“互聯(lián)網(wǎng)的‘燒錢(qián)模式’，在房地產(chǎn)的應用就是補貼傭金的方式，以達到快速占領(lǐng)市場(chǎng)，而模式本身就存在較大問(wèn)題，客戶(hù)的留存率極低，短期重復使用幾乎不可能，因此期望借助這一模式取得成功的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺也往往會(huì )走向失敗。

而互聯(lián)網(wǎng)中介宣稱(chēng)的“高投入、低回報”的模式也難以行得通。為了獲取房源和客戶(hù)，互聯(lián)網(wǎng)中介耗費大量的人力成本和營(yíng)銷(xiāo)費用才換來(lái)成交額的短暫提升。

比較明顯提升的是人力成本，同樣以愛(ài)屋吉屋為例，其員工從2014年不到3000名，快速達到2015年的13000名。

相信唯快不破的互聯(lián)網(wǎng)中介利用高薪將傳統經(jīng)紀人的房源和客戶(hù)資源吸引到線(xiàn)上，業(yè)內稱(chēng)之為“飛單”，也是互聯(lián)網(wǎng)中介市場(chǎng)擴張的原因，而這更難與真正的顛覆行業(yè)相關(guān)。

難以行得通的“去門(mén)店化”

互聯(lián)網(wǎng)中介能夠顛覆傳統的中介一則最大的特征就是去門(mén)店化。對于互聯(lián)網(wǎng)中介而言，去門(mén)店化是一種互聯(lián)網(wǎng)模式，可以減少門(mén)店組建從而降低擴張成本。

對此，相國良分析稱(chēng)：“從房源和獲客角度來(lái)看，去門(mén)店化行不通。房地產(chǎn)交易有兩個(gè)環(huán)節很重要，一個(gè)是房源，另一個(gè)是信任，而這兩者都和線(xiàn)下實(shí)體店密不可分。二手房作為信息服務(wù)行業(yè)，房源和客源的需求獲取是最基本前提?？蛻?hù)來(lái)源無(wú)非兩種，空中的媒體廣告拓客，地面的渠道終端拓客。傳統的中介依靠的是地面網(wǎng)絡(luò )、社區門(mén)店網(wǎng)絡(luò )的拓客方式。”

由于沒(méi)有實(shí)體門(mén)店，網(wǎng)絡(luò )中介需要用大量的地推人員和海量的廣告推廣才能實(shí)現中介行業(yè)最主要的信息收集，綜合成本遠高于門(mén)店從業(yè)者。

鏈家創(chuàng )始人、董事長(cháng)左暉曾算過(guò)一筆賬證明門(mén)店并未增加成本，以北京鏈家為例，把門(mén)店成本攤到經(jīng)紀人身上，每個(gè)經(jīng)紀人1500元，如果不要門(mén)店，每個(gè)經(jīng)紀人1000元，其實(shí)門(mén)店成本攤到每個(gè)經(jīng)紀人身上只多了500元，有沒(méi)有門(mén)店就是這個(gè)差距。門(mén)店(開(kāi)支)總體份額占鏈家收入的不到8%。其實(shí)門(mén)店的價(jià)值要遠遠大于它的成本。而門(mén)店也有其獨特的“雙重價(jià)值”即對外價(jià)值和對內價(jià)值。

相國良也認為：“對外而言，門(mén)店構成了一個(gè)線(xiàn)下‘鏈家網(wǎng)’，而且形成了一種‘麥當勞式’的存在，人們在買(mǎi)房、賣(mài)房或者租房時(shí)，很難不去鏈家問(wèn)一下。對內而言，鏈家的門(mén)店則為經(jīng)紀人提供了一個(gè)開(kāi)展業(yè)務(wù)、接受培訓以及精神建設的場(chǎng)所，是一個(gè)‘辦公室+學(xué)校+教堂’的集合體。”

意識到門(mén)店的重要性，愛(ài)屋吉屋從2016年上半年開(kāi)始線(xiàn)下開(kāi)店，但是一切都太晚了。

交易特點(diǎn)決定顛覆難

近幾年，零售、外賣(mài)等行業(yè)被互聯(lián)網(wǎng)跨界者所顛覆，為何到房地產(chǎn)行業(yè)卻僅僅是“曇花一現”?

在業(yè)內人士看來(lái)，愛(ài)屋吉屋等互聯(lián)網(wǎng)平臺的在線(xiàn)賣(mài)房低傭金模式，并不可持續。“傭金只要0.5個(gè)點(diǎn)”，甚至“本地租客傭金全免”，由于房地產(chǎn)低頻交易的特性，用戶(hù)沒(méi)有絲毫的忠誠度，流量也無(wú)法沉淀、保存和轉化。

張波認為：“房地產(chǎn)交易具有低頻、非標、大宗的特點(diǎn)，即使是租賃依然有著(zhù)低頻、非標特點(diǎn)，因此蘊含著(zhù)重線(xiàn)下的明顯特點(diǎn)，線(xiàn)上可以提供的是無(wú)限接近線(xiàn)下的場(chǎng)景，因此完全用線(xiàn)上取代線(xiàn)下在相當長(cháng)的一段時(shí)間并不現實(shí)，主打用互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)上方式完全顛覆線(xiàn)下，在當下注定難以成功。”

同樣，來(lái)自傳統中介行業(yè)的中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出：“在高房?jì)r(jià)時(shí)代，房屋交易是低頻次的，這其實(shí)不符合互聯(lián)網(wǎng)高估值的要求。在供需結構畸形的市場(chǎng)，購房者本身沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權，討好客戶(hù)、用戶(hù)沒(méi)有意義。”

就連互聯(lián)網(wǎng)中介引以為豪的大數據庫也沒(méi)做過(guò)線(xiàn)下傳統的中介行業(yè)。據艾瑞數據，2018年8月，房多多APP月獨立設備數為73萬(wàn)臺，而安居客、房天下、鏈家、貝殼找房分別以742萬(wàn)臺、369萬(wàn)臺、314萬(wàn)臺、101萬(wàn)臺領(lǐng)先于房多多。

“如果互聯(lián)網(wǎng)中介公司沒(méi)有核心的價(jià)值和資源，它根本沒(méi)有出路。在一個(gè)充分競爭的市場(chǎng)，中介完全是有替代性的。” 中原地產(chǎn)的分析師盧文曦分析稱(chēng)。

在互聯(lián)網(wǎng)中介消亡的同時(shí)，另一面以鏈家和中原為代表的傳統中介卻仍然屹立潮頭，他們的擴張邏輯是“擴張門(mén)店-搶占資源-占有市場(chǎng)-提高費用”。以鏈家為例，近年來(lái)，鏈家在全國已經(jīng)擁有8000家以上的門(mén)店，以線(xiàn)下擴張搶占市場(chǎng)蛋糕，使得房源和客戶(hù)資源快速聚攏。在市場(chǎng)占有率集中的情況下，傳統中介甚至敢于調高中介費來(lái)彌補規模擴張。

目前，這種模式雖然成功贏(yíng)得了市場(chǎng)占有率，但是門(mén)店和人員大量的、持續的投入是否能夠長(cháng)久還需市場(chǎng)的驗證。

遺憾的是，在傳統中介贏(yíng)得市場(chǎng)占有率并開(kāi)始上調中介費的時(shí)候，“傭金只要0.5個(gè)點(diǎn)”的互聯(lián)網(wǎng)中介卻銷(xiāo)聲匿跡了。

來(lái)源:新京報

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)