文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)是21世紀國家軟實(shí)力競爭的制高點(diǎn)，自房企白銀時(shí)代的來(lái)臨，言必稱(chēng)轉型就成為房企對外宣傳的核心論調，其中文創(chuàng )地產(chǎn)就是房企轉戰的一個(gè)重要領(lǐng)域。那么，文創(chuàng )地產(chǎn)哪些業(yè)態(tài)受到市場(chǎng)追捧?文創(chuàng )地產(chǎn)企業(yè)如何盈利?地產(chǎn)商如何通過(guò)合作而達到互利共贏(yíng)的目的呢?以下是對“文創(chuàng )+地產(chǎn)”做個(gè)初步梳理。

目前，國內的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展模式從形成的原動(dòng)力來(lái)看，主要分為藝術(shù)家主導、政府主導及開(kāi)發(fā)商主導三種類(lèi)型。而本文僅探討由開(kāi)發(fā)商投資建設的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?？偠灾?，文創(chuàng )地產(chǎn)經(jīng)歷了從1.0時(shí)代文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區的“藝術(shù)辦公”，到2.0時(shí)代文化創(chuàng )意街區的“休閑范兒”，再到3.0時(shí)代文化創(chuàng )意社區的“生活氣息”，文創(chuàng )地產(chǎn)開(kāi)始超越創(chuàng )意，越來(lái)越接地氣。

在城市的發(fā)展過(guò)程中，城市土地日漸稀缺，舊城改造成為大勢所趨。大規模的城市更新需要大量的人財物的支撐，而通過(guò)發(fā)展文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)，實(shí)現對市中心舊廠(chǎng)房的重新利用，既可以保存城市歷史的痕跡，又能夠節約舊城改造的費用，因此，城市中廢棄的舊廠(chǎng)房和倉庫，憑借其寬敞明亮的空間和廉價(jià)的租金，成為1.0時(shí)代文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區滋生之地。比如上海建國中路10號的“8號橋”創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區，原本是上海汽車(chē)制動(dòng)器公司的老廠(chǎng)房。

如果說(shuō)創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)集聚是文創(chuàng )1.0時(shí)代的特征，那么，商旅文融合發(fā)展成為文創(chuàng )2.0時(shí)代的重要特征，具體表現為文化創(chuàng )意街區和特色小鎮的應運而生。一方面，園區以體驗為核心的休閑娛樂(lè )業(yè)態(tài)層出不窮，另一方面，通過(guò)舉辦藝術(shù)展覽、主題節慶、文藝演出等豐富的活動(dòng)，提升園區品牌形象。比如首創(chuàng )置業(yè)打造的朗園Vintage項目，除了擁有創(chuàng )意辦公基本業(yè)態(tài)外，還打造了體驗式商業(yè)、藝術(shù)展覽等特色業(yè)態(tài)，與此同時(shí)，定期舉辦國際創(chuàng )意文化節。

互聯(lián)網(wǎng)日益普及的背景下，文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有專(zhuān)業(yè)人士、藝術(shù)家的參與，更有社區與普通消費者的共同創(chuàng )作。因此，單一的、環(huán)閉發(fā)展的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區轉型為多元的、開(kāi)放發(fā)展的文創(chuàng )社區成為必然。在文創(chuàng )3.0時(shí)代，文創(chuàng )社區強調將設計感與藝術(shù)感融入現代人的日常生活，注重文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)與社區生活的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。比如花樣年聯(lián)合77文創(chuàng )打造的幸福7和文創(chuàng )園中，藝術(shù)家們創(chuàng )作適老創(chuàng )意用品并提供給社區微型養老院，讓老年人在此頤養天年。

在國家政策的指引下與巨大的消費市場(chǎng)推動(dòng)下，越來(lái)越多的地產(chǎn)商通過(guò)自建、投資、合作等方式進(jìn)入文創(chuàng )地產(chǎn)領(lǐng)域，據統計，超1/3房企布局文化創(chuàng )意相關(guān)產(chǎn)業(yè)。文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng )意街區、文創(chuàng )小鎮、文創(chuàng )社區等成為投資熱點(diǎn)。

表 房企投資建設文創(chuàng )地產(chǎn)一覽表

①賣(mài)“房子”賺錢(qián)

以“文創(chuàng )”的名義拿地，通過(guò)包裝文創(chuàng )概念、建設文創(chuàng )設施，開(kāi)發(fā)園區住宅;以“文創(chuàng )”的名義售房，通過(guò)附加文創(chuàng )功能、創(chuàng )新住宅產(chǎn)品，提升住宅售價(jià);以“文創(chuàng )”的名義收租，通過(guò)出租物業(yè)、提供相關(guān)配套設施給創(chuàng )意企業(yè)，獲取租賃費用。其中，文創(chuàng )園區的投資規模與租賃收入的比例，即固定資產(chǎn)投資收益率，是衡量文創(chuàng )園區盈利能力的重要指標。

②賣(mài)“服務(wù)”賺錢(qián)

提供活動(dòng)策劃服務(wù)，通過(guò)組織、策劃相關(guān)文化活動(dòng)獲取收入;提供項目投資服務(wù)，通過(guò)投資有市場(chǎng)前景、盈利能力強的文創(chuàng )項目獲取收益;提供產(chǎn)權投資服務(wù)，通過(guò)參與中小型文創(chuàng )企業(yè)的產(chǎn)權投資獲取收益。此外，文創(chuàng )園區可根據自身定位，結合入駐企業(yè)特點(diǎn)，有針對性地提供定制服務(wù)，比如為文創(chuàng )企業(yè)提供人才培訓服務(wù)、為藝術(shù)家提供藝術(shù)品代理銷(xiāo)售服務(wù)以及為影視、網(wǎng)絡(luò )游戲舉行首映式、發(fā)布會(huì )等，從而獲取服務(wù)性收入。

①戰略聯(lián)盟

強強聯(lián)手，文創(chuàng )IP賦予地產(chǎn)企業(yè)新動(dòng)能

模式簡(jiǎn)介：地產(chǎn)商和文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)IP各司其職，地產(chǎn)商負責項目拿地、物業(yè)建設以及后期運營(yíng);文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)IP提供品牌輸出、資金投入，保障文創(chuàng )地產(chǎn)項目的穩定運營(yíng)。

案例鏈接——曲江創(chuàng )意谷：萬(wàn)科與曲江文投合力打造

曲江創(chuàng )意谷位于曲江雁翔路國家級文化產(chǎn)業(yè)聚集區核心區域，是曲江新區承載西安建設國際化大都市使命、重點(diǎn)打造的“十大產(chǎn)業(yè)園區”之一。項目致力于成為“產(chǎn)業(yè)辦公+商業(yè)消費+生活休憩”的新型城市第三空間。

知名地產(chǎn)商——萬(wàn)科，地產(chǎn)行業(yè)龍頭，從住宅開(kāi)發(fā)到物流地產(chǎn)再到文化產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)布局越來(lái)越廣，產(chǎn)品覆蓋了多個(gè)領(lǐng)域，其“城市配套服務(wù)商”的定位更加清晰明確。

知名文創(chuàng )IP——曲江文投，作為曲江發(fā)展的重要支撐，以資本為紐帶，以產(chǎn)業(yè)為導向，實(shí)現了從單一的文化項目投資向多元化的文化產(chǎn)業(yè)投資的轉變，構建了以文化旅游、影視、會(huì )展、出版、傳媒、演藝、動(dòng)漫等為核心的文化產(chǎn)業(yè)集群。

合作模式：

萬(wàn)科——開(kāi)發(fā)建設+運營(yíng)管理

前期參與園區物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設、后期導入自有產(chǎn)業(yè)服務(wù)第一品牌——萬(wàn)科星商匯，為企業(yè)提供全面服務(wù)。

曲江文投——資金投入+品牌輸出

曲江創(chuàng )意谷是曲江文投由“文化+旅游+城市”向“文化+科技+無(wú)限可能”的轉型之作。以“曲江模式”復制為手段，投入資本、智力和管理，打造文創(chuàng )項目標桿;以“曲江文化”品牌為號召，吸引國內外知名文創(chuàng )企業(yè)聚集，打造文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)集群。

②產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

主隨客便，傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變身文創(chuàng )地產(chǎn)運營(yíng)商

模式簡(jiǎn)介：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現向地產(chǎn)運營(yíng)商的華麗轉身，一方面，開(kāi)發(fā)、建設硬件載體，另一方面，圍繞文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)，提供全方位軟性服務(wù)。雙管齊下，讓招商更加有效。

圖 文創(chuàng )地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式示意

案例鏈接——大廠(chǎng)影視小鎮：華夏幸福產(chǎn)城融合的又一力作

由華夏幸福提供涵蓋基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃、全球資源整合、文創(chuàng )項目導入及園區智慧運營(yíng)等全程服務(wù);搭建四大創(chuàng )新平臺(包括教育培訓、創(chuàng )新孵化、版權交易、金融服務(wù)等)，吸引影視龍頭企業(yè)入駐。截至目前，相對論、Base FX、金海岸影視等數十家企業(yè)成功運營(yíng)，涵蓋項目孵化、前期拍攝、后期制作、宣發(fā)交易全產(chǎn)業(yè)鏈。

③產(chǎn)業(yè)主導

反客為主，產(chǎn)業(yè)主導，引入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)

模式簡(jiǎn)介：由文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)機構主導園區開(kāi)發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)投資及招商，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)機構的配合方，負責園區的物業(yè)載體建設及社區文化服務(wù)。

案例鏈接——幸福7和文創(chuàng )園

77文創(chuàng )攜手花樣年打造幸福7和文創(chuàng )園，功能定位是基于“社區+”的創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)集聚區。在幸福7和文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園中，通過(guò)導入社區文化生活體驗、微型養老院、社區兒童樂(lè )園等多種業(yè)態(tài)，打造多種文創(chuàng )業(yè)態(tài)的創(chuàng )作、體驗、交流基地。

知名文創(chuàng )IP——77文創(chuàng )，成立于2012年，已成功投資、改造并運營(yíng)了數個(gè)高端文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園區。作為文創(chuàng )場(chǎng)景供應商和文創(chuàng )生活營(yíng)造者，77文創(chuàng )致力于構建“文創(chuàng )園區平臺+文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)運營(yíng)+文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)投資”的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

知名地產(chǎn)商——花樣年，雖起步于傳統地產(chǎn)，但在加速輕資產(chǎn)運營(yíng)的戰略的同時(shí)堅持“輕重并舉”。圍繞社區綜合服務(wù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，目前已成長(cháng)為中國領(lǐng)先的以金融為驅動(dòng)、社區服務(wù)為平臺、開(kāi)發(fā)為工具的產(chǎn)業(yè)金融集團。

合作模式：

77文創(chuàng )——產(chǎn)業(yè)投資+招商運營(yíng)。聯(lián)合文創(chuàng )行業(yè)協(xié)會(huì )及產(chǎn)業(yè)龍頭，搭建文創(chuàng )產(chǎn)投融資及服務(wù)平臺，有效導入文創(chuàng )業(yè)態(tài)，建設文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)集群。

花樣年——載體建設+社區經(jīng)營(yíng)。參與園區的物業(yè)載體建設，提供社區服務(wù)，通過(guò)策劃活動(dòng)實(shí)現園區、社區互動(dòng)。

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來(lái)源：上海東灘顧問(wèn)

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)