備受爭議卻又受到市場(chǎng)青睞的小產(chǎn)權房，在深圳爆發(fā)危機。
　　在深圳小產(chǎn)權房最為集中的區域沙井街道萬(wàn)豐村，小產(chǎn)權房項目穗豐苑已經(jīng)停水停電一年多，335戶(hù)小業(yè)主至今無(wú)法入住，引發(fā)集體維權。事件起因于村干部賤賣(mài)村集體土地，與開(kāi)發(fā)商合作建小產(chǎn)權房，萬(wàn)豐村集體經(jīng)濟組織利益受損，導致原村民最先維權，與業(yè)主對抗僵持至今。
　　截至目前，雙方依舊未能達成和解協(xié)議，不受任何法律保護的小產(chǎn)權房業(yè)主們何時(shí)能順利入住仍懸而未決。而穗豐苑引爆的矛盾，正是全國數十億平米存量小產(chǎn)權房的一個(gè)小小縮影，游離于法律之外的小產(chǎn)權房潛藏諸多風(fēng)險，但因裹挾了多方利益，危局依舊難解。
　　一年多的對抗
　　在深圳寶安區沙井街道萬(wàn)豐社區，穗豐苑坐落在數棟農民房中間，顯得并不起眼。因長(cháng)期沒(méi)人清理，樓盤(pán)周?chē)呀?jīng)垃圾成堆，最為醒目的是小業(yè)主在一樓外墻上涂鴉的“誰(shuí)偷了我的房子？我要回家！還我家園！”字樣，而與此形成鮮明對照的，是萬(wàn)豐村民貼出的紅色標語(yǔ)“萬(wàn)豐人民誓死捍衛土地權益”。
　　4月16日，記者在現場(chǎng)看到，大樓外還有沙井街道萬(wàn)豐居委會(huì )在2013年3月6日張貼的公告，“該項目是社區與深圳市恒城房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，因開(kāi)發(fā)合同與實(shí)際用地存在爭議，正在協(xié)商處理，項目繼續停工?！?br /> 　　2012年3月，因斷水斷電，該樓盤(pán)開(kāi)始停工，當時(shí)四棟29層高的小產(chǎn)權房大樓主體已經(jīng)封頂，只剩一處外墻和一樓大廳尚未裝修。
　　部分小業(yè)主房子裝修到一半也被迫中止。
　　小業(yè)主們在自發(fā)組成的維權QQ群里表示，他們訴求很簡(jiǎn)單，樓盤(pán)恢復水電供應，可以入住就行。
　　而眼前的攔路虎就是萬(wàn)豐村近兩千戶(hù)原村民。但村民代表潘先生對記者說(shuō)，在這起聲勢浩大的維權事件中，原村民也是受害者。
　　2009年，村委干部以萬(wàn)豐股份合作公司名義，在未經(jīng)村民同意下，私自賤賣(mài)穗豐苑土地，讓村民損失數千萬(wàn)元，這也是目前僵持的關(guān)鍵問(wèn)題。村民要求開(kāi)發(fā)商補交地價(jià)款和銷(xiāo)售利潤，簽訂補充協(xié)議后，穗豐苑方可入住。
　　萬(wàn)豐股份合作公司一位董事告訴記者，目前穗豐苑問(wèn)題已經(jīng)達成初步意見(jiàn)，是各方都能接受的方案，解決的可能性很大。
　　記者拿到的萬(wàn)豐股份公司4月9日出具的議案主要有三項內容：首先，穗豐苑開(kāi)發(fā)商返還1050萬(wàn)元給萬(wàn)豐股份合作公司以解決該項目歷史問(wèn)題；其次，該項目的所有地下停車(chē)位產(chǎn)權歸萬(wàn)豐股份合作公司所有；第三，該項目的物業(yè)管理權歸萬(wàn)豐股份合作公司所有。
　　該項議案得到了村股份合作公司9名董事以及村委會(huì )7人的贊成票，唯獨村長(cháng)和副村長(cháng)投了反對票。
　　“等董事會(huì )和開(kāi)發(fā)商簽訂這項補充協(xié)議后，小業(yè)主們就可以入住了?！痹诼?tīng)到問(wèn)題解決后，穗豐苑小業(yè)主們因為不愿再生事端，開(kāi)始拒絕接受記者采訪(fǎng)。
　　而原村民代表潘先生告訴記者，仍有一些老村民對議案不滿(mǎn)，如果董事會(huì )強行通過(guò)協(xié)議，村民也會(huì )效仿小業(yè)主們去游行示威。只要協(xié)議簽不成，原村民還會(huì )繼續磋商價(jià)格，追回地價(jià)款，盡可能按照三七分成獲取穗豐苑收益。
　　禍起土地賤賣(mài)
　　合作開(kāi)發(fā)是沙井鎮建小產(chǎn)權房的普遍模式。據記者了解，與穗豐苑相鄰而建的小產(chǎn)權房榮泰園也是村委干部私下出讓土地建成，但小業(yè)主們卻得以順利入住，為何穗豐苑會(huì )爆出原村民與小業(yè)主的強烈對抗問(wèn)題？
　　潘先生告訴記者，這與2012年深圳在沙井打黑，將鎮上的黑幫頭目“龍哥”抓捕后有關(guān)?！爸按謇锖献鏖_(kāi)發(fā)的土地雖然也被賤賣(mài)，但有龍哥在，村民不敢吭聲，所以沒(méi)有與小業(yè)主們發(fā)生糾紛?！彼f(shuō)。
　　村股份合作公司與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項目，通常按照三七分成方式，即村股份合作公司占銷(xiāo)售利潤的三成，開(kāi)發(fā)商占七成，這是沙井乃至整個(gè)深圳的慣例。但根據村民提供的材料顯示，萬(wàn)豐村在這個(gè)項目中獲得的收益差距甚遠。
　　記者拿到了兩份穗豐苑《合作開(kāi)發(fā)建房合同書(shū)》，顯示合作方為深圳市沙井萬(wàn)豐股份合作公司(甲方)與深圳市旺盛信投資有限公司(乙方)。其中一份顯示，合作開(kāi)發(fā)土地面積為1712平米，甲方負責提供土地，乙方負責項目的開(kāi)發(fā)所有資金投入及項目的開(kāi)發(fā)管理，建成后，甲方按土地面積每平米1000元，總計118.6萬(wàn)元一次性分取利潤，物業(yè)歸乙方所有。
　　這份合同中還規定，土地使用期限為70年，即從2009年5月1日算起，而合同期限內如因國家所需征用該土地，一切賠償歸乙方所有。在原村民看來(lái)，這不是合作開(kāi)發(fā)，而是村里用一錘子買(mǎi)賣(mài)，直接將土地違規賣(mài)給了開(kāi)發(fā)商。
　　不過(guò)，另一份出讓合同中的土地面積卻不同，不是1712平米，而是1186平米，顯然屬于陰陽(yáng)合同。
　　當時(shí)的甲方簽字人為萬(wàn)豐股份合作公司原董事長(cháng)潘澤勇，其在去年沙井打黑時(shí)因收受賄賂已被抓捕。
　　“如果村民起初知道是一平米一千元的價(jià)格賣(mài)出去，肯定會(huì )全體反對，全深圳也沒(méi)有這么便宜的土地?！迸讼壬f(shuō)，后來(lái)他們從村里工程部門(mén)拿到土地合同，才知道村委某些干部低價(jià)賤賣(mài)土地，背后卻收受開(kāi)發(fā)商好處。
　　據村民們了解，簽約方深圳市旺盛信投資有限公司與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商深圳市恒城房地產(chǎn)公司同為一個(gè)控制人。開(kāi)發(fā)商提供的財務(wù)數據顯示，地皮款總計花了1530萬(wàn)元，但萬(wàn)豐村股份公司賬戶(hù)上卻只有118.6萬(wàn)元。
　　在村委會(huì )和開(kāi)發(fā)商達成的初步議案中，穗豐苑總建房開(kāi)支成本為6503萬(wàn)元，以銷(xiāo)售額減建房開(kāi)支，建房利潤約為5887萬(wàn)元，再減去開(kāi)發(fā)商自己所計算的地皮款1530萬(wàn)和誤工費以及其它費用合計約3049萬(wàn)，實(shí)際利潤為2838萬(wàn)元，按三七分成方案，萬(wàn)豐村股份合作公司可獲851萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)商實(shí)際愿意出資1050萬(wàn)元。
　　這看似萬(wàn)豐村占了便宜，但原村民認為，萬(wàn)豐村股份合作公司實(shí)際拿到的地皮款只有118.6萬(wàn)元，差價(jià)1411.4萬(wàn)元不翼而飛，沒(méi)有拿到的收入卻憑空算入成本里，這一點(diǎn)成為村民反對議案的主要意見(jiàn)。
　　危局待解
　　穗豐苑沒(méi)有任何報建審批手續，屬于深圳一直在查處的違法建筑，只因房子已全部售出，涉及三百多戶(hù)購房者的切身利益，查違辦至今也不敢查封。
　　從湖北來(lái)深圳做小生意有10年之久的汪女士沒(méi)有社保，也無(wú)力承擔銀行貸款壓力去購買(mǎi)高價(jià)的商品房，于是2011年在穗豐苑以總價(jià)37萬(wàn)元買(mǎi)下了一套89平米的兩房。
　　“當時(shí)看房子蓋了二三十層，而且小產(chǎn)權房在沙井遍地開(kāi)花，法不責眾，心想肯定沒(méi)問(wèn)題?！蓖襞恳欢葹檫@個(gè)好不容易安下的家而欣喜若狂，“小產(chǎn)權房雖然沒(méi)有房產(chǎn)證，但戶(hù)型跟商品房沒(méi)多大差異，也有家的感覺(jué)?！?br /> 　　汪女士認為，這次發(fā)生入住糾紛，主要是原村民想趁機從開(kāi)發(fā)商處多要點(diǎn)補償，并不是故意跟業(yè)主過(guò)不去，即便未來(lái)房子拆遷，政府和開(kāi)發(fā)商也將補償小業(yè)主的損失?！按謇锒啻胃覀儚娬{，出了錢(qián)，房子就是我們的，不用擔心被沒(méi)收?！彼f(shuō)。
　　而廣東信榮律師事務(wù)所主任、深圳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師張茂榮也表示，因開(kāi)發(fā)商違建，沒(méi)有任何合法手續，與小業(yè)主之間簽訂的合同屬于無(wú)效合同，小業(yè)主隨時(shí)可以退房退款。哪怕居住五年十年后解除合同，小業(yè)主的訴訟權利也依舊存在。但小業(yè)主明知小產(chǎn)權房不合法而購買(mǎi)，屬于雙方過(guò)錯，除了拿回本金外，如要求額外賠償，則在法律上會(huì )很難獲得支持。
　　汪女士等小業(yè)主們擔憂(yōu)的，是今后村委會(huì )是否會(huì )提高二手小產(chǎn)權房的轉讓費?！拔鬣l有個(gè)統建樓，村委會(huì )從中收取15%的轉讓費，成本太高?！彼嬖V記者。
　　在近五六年時(shí)間里，以沙井鎮為典型代表的深圳小產(chǎn)權房四處拔地而起，隨著(zhù)村集體土地被開(kāi)發(fā)殆盡，原村民越來(lái)越意識到，必須維護自身賴(lài)以生存的土地權益。
　　走在萬(wàn)豐村的大街小巷可看見(jiàn)，新建的小產(chǎn)權房樓盤(pán)外面四處涂鴉著(zhù)保衛土地權益的標語(yǔ)。
　　在小產(chǎn)權房錯綜復雜的利益鏈條上，購房者、原村集體經(jīng)濟組織、某些村干部和開(kāi)發(fā)商，儼然構成了四方不同的利益群體，各方都在試圖維護自己的權益。
　　張茂榮告訴記者，村股份公司沒(méi)有權利直接轉讓集體土地，即使是國有土地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批手續，轉讓合同也是無(wú)效的。原村民也可以向法院提請訴訟，在不知情的情況下，村干部違規轉讓集體土地，法律上也可確認轉讓合同無(wú)效，要求開(kāi)發(fā)商返回土地。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)