地王頻出，房?jì)r(jià)飛漲，這應該是今年上半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀(guān)寫(xiě)照。僅以8月份來(lái)說(shuō)，據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，今年8月份，全國單宗土地超過(guò)10億元的地塊累計共有45宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達30宗。如果僅從計算地價(jià)超過(guò)房?jì)r(jià)的現象來(lái)看，8月份或將成為歷史上地王最密集的月份。截至2016年8月,全國地王超過(guò)150宗。

　　

對房地產(chǎn)市場(chǎng)一線(xiàn)的炮火聽(tīng)得最清楚的無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商，于紛亂中細究，開(kāi)發(fā)商對地王頻現的市場(chǎng)已經(jīng)展現出不同的判斷與應對，萬(wàn)科、中海等第一梯隊開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對市場(chǎng)保持警惕，部分第二梯隊房企如遠洋集團也開(kāi)始警覺(jué)，龍頭房企拿地謹慎。但出于規模增長(cháng)等考慮，大部分第二梯隊房企成為了此次地王潮的參與者和助推者。

　　

萬(wàn)科董秘朱旭表示：“上半年以來(lái)，熱點(diǎn)城市的土地競爭趨于白熱化，地價(jià)大幅上升，地價(jià)貴過(guò)周邊房?jì)r(jià)的‘地王’頻出。但是，在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬(wàn)科沒(méi)有拿下一個(gè)高風(fēng)險項目，也沒(méi)有一個(gè)面粉貴過(guò)面包的地王項目。”

　　

市場(chǎng)前景隱晦不明，地王制造者雖將土地資產(chǎn)攬入懷中，但面對未來(lái)也是甘苦自知。

　　

謹慎與亢奮

　　

這段時(shí)間上市公司紛紛發(fā)布半年報，一個(gè)值得關(guān)注的現象是，第一梯隊房企手中現金多了起來(lái)。

　　

8月30日，中國恒大集團發(fā)布半年報，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤等多項指標超越了萬(wàn)科，大有在今年打破“萬(wàn)科魔咒”的趨勢。一個(gè)值得關(guān)注的細節是，恒大集團上半年期末現金總額為2120億元，加上期末未使用銀行授信額度達到人民幣1260.1億元，恒大可使用資金合計人民幣3380.1億元。

　　

再看萬(wàn)科，今年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入747.95億元，同比上漲48.8%;歸屬上市公司股東的凈利潤53.51億元，同比增長(cháng)10.42%;基本每股收益0.48元。截至報告期末，公司持有貨幣資金718.7億元，這一數據遠高于短期借款和一年內到期長(cháng)期借款的總和292.9億元。

　　

中海向來(lái)以財務(wù)穩健著(zhù)稱(chēng)，上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售額952.6億港元，位列全國房企第五位，凈利潤196.9億元，同比上漲20.6%，穩居行業(yè)第一。但同樣，中海持有銀行結余及現金1179.7億元，現金充裕。

　　

房企的持續經(jīng)營(yíng)建立在不斷獲取土地的基礎上，手握大量現金意味著(zhù)在拿地策略上的保守，回看今年“地王制造者”，也確實(shí)不見(jiàn)這幾家龍頭房企的身影。

　　

誰(shuí)拿走了“地王”?實(shí)際上，從市場(chǎng)表現來(lái)看，地王多被央企及閩系房企拿走。近期備受矚目的“地王”是8月29日招商蛇口、華僑城以總價(jià)310億元拿下的深圳市寶安區大空港區域地塊。這是繼2016年6月深圳創(chuàng )造140.6億元的“地王”新紀錄之后，國內總價(jià)最高的“新地王”。8月17日融信集團以110.1億元拿下位于上海靜安(原閘北)中興社區的一幅住宅地塊，創(chuàng )下中國土地成交史上“單價(jià)最貴地王”紀錄。

　　

龍頭房企在想什么?

　　

龍頭房企謹慎拿地，第二梯隊瘋狂搶地王，房企的考量是什么?

　　

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶認為，大企業(yè)土地儲備充裕，可避開(kāi)地價(jià)高漲期拿地。但對一些想快速實(shí)現規模增長(cháng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論地價(jià)多高，都要通過(guò)招拍掛拿地，造成了地王都被第二梯隊的企業(yè)拿走的現象。

　　

恒大集團雖然上半年獲取了80個(gè)項目，花費800多億元，但從城市布局來(lái)看，80個(gè)項目中一線(xiàn)城市投資額占比10.1%，二線(xiàn)城市投資額占比63.8%。更關(guān)鍵的是，這些項目的平均成本只有人民幣1994元/平方米。這說(shuō)明恒大集團仍然堅持不拿地王，項目所處位置仍在城市遠郊，地王現象與恒大集團并無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　

萬(wàn)科在這場(chǎng)土地盛宴中采取了謹慎態(tài)度，沒(méi)有獲得一塊地王地塊。萬(wàn)科董秘朱旭表示：“在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬(wàn)科沒(méi)有拿下一個(gè)高風(fēng)險項目，也沒(méi)有一個(gè)面粉貴過(guò)面包的地王項目。”

　　

上半年，萬(wàn)科獲取新項目70個(gè)，總建筑面積1260.1萬(wàn)平方米，權益規劃建筑面積848.8萬(wàn)平方米，權益地價(jià)總額約465.8億元，新增項目均價(jià)為5488元/平方米。截至6月底，按萬(wàn)科權益計算的規劃建筑面積合計3582萬(wàn)平方米，保持在滿(mǎn)足未來(lái)兩年以上的開(kāi)發(fā)水平。

　　

另一家在土地市場(chǎng)偃旗息鼓的房企是遠洋集團，截至2016年7月底，遠洋集團在6個(gè)城市獲取9個(gè)項目，新增土地儲備和資產(chǎn)約170萬(wàn)平方米，其中僅有杭州項目是招拍掛摘得，其他8個(gè)位于北京、上海、深圳、廣州和三亞的項目全部是以收購方式獲得。李明近期表示，從趨勢來(lái)說(shuō)，遠洋希望維持到25%到30%的毛利率水平。

　　

遠洋的謹慎來(lái)自用真金白銀換來(lái)的教訓。一位接近遠洋集團投資部門(mén)的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，“2009~2010年拿的地王對遠洋過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)存在一定的負面影響和壓力，這次的謹慎也算是吸取了教訓。”

　　

躲避土地拍賣(mài)市場(chǎng)，收購成為遠洋獲取土地的渠道。上述人士表示，遠洋現在儲備土地依賴(lài)于通過(guò)遠洋資本的私募基金，以及股權并購來(lái)獲取。

　　

今年7月，遠洋獲取了位于上海靜安區的上?？贫鲊H中心，該項目是中國華融旗下的不良資產(chǎn)，而遠洋早在2015年時(shí)便以53億港元入股華融。“現在拿地理性多了。”上述接近遠洋的人士表示。

　　

異曲同工的是，深陷股權大戰的萬(wàn)科自己也開(kāi)始關(guān)注通過(guò)并購與整合獲取土地。萬(wàn)科方面向中國房地產(chǎn)報記者表示，萬(wàn)科將把握城市發(fā)展方向，持續、穩定地推進(jìn)核心傳統住宅業(yè)務(wù)，積極拓展項目獲取方式和渠道，關(guān)注具備增值潛力的存量資產(chǎn)、資產(chǎn)包、公司股權、平臺等投資機會(huì )。

　　

即使激進(jìn)如融創(chuàng )，也對面粉貴過(guò)面包的現象展現出警惕，城市布局悄然變化，避開(kāi)了地價(jià)持續走高的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。融創(chuàng )行政總裁汪孟德在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，融創(chuàng )接下來(lái)會(huì )謹慎拿地，持續上漲不符合邏輯。

　　

土地市場(chǎng)盛宴正隆，但悲觀(guān)情緒也已經(jīng)出現。宋延慶表示行業(yè)的高增長(cháng)期為時(shí)不久了。上述接近遠洋的人士表示，雖然短期部分地區還將熱燒，但他個(gè)人對市場(chǎng)后市持悲觀(guān)態(tài)度。

　　

在某券商人士看來(lái)，雖然上半年地產(chǎn)板塊頻現機會(huì )，但房地產(chǎn)行業(yè)的基本面仍是向壞，行業(yè)的成長(cháng)邊際下降，板塊估值難以回到過(guò)去的榮耀，系統性機會(huì )已經(jīng)不會(huì )出現，“明年，地王將面臨去化問(wèn)題，行業(yè)衰退跡象會(huì )顯現”。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)