房地產(chǎn)市場(chǎng)正積極推進(jìn)供給側結構性改革，此類(lèi)改革主要體現在土地管理、資金把控、產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新和稅費改革等四個(gè)層面上，這四個(gè)層面也成為后續房企供給側改革的四條需依賴(lài)的路徑?？傮w上說(shuō)，供給側結構性改革若能夠積極推進(jìn)，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存、去產(chǎn)能、調結構等目標的更好實(shí)現。

　　土地管理：動(dòng)態(tài)平衡

　　土地市場(chǎng)的改革是體現供給側改革的一個(gè)重要內容。無(wú)論是中央還是地方層面，對于此類(lèi)改革總體上會(huì )有一個(gè)主動(dòng)的且不失靈活的策略或措施。這可以通過(guò)近期個(gè)別城市耕地保有量調整以及北京商住房供地政策調整等方面看出來(lái)。

　　2016年6月23日，國土資源部發(fā)布了《國土資源部關(guān)于印發(fā)全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案的通知》，調整方案顯示，北京、天津和上海及沿海省市的耕地保有量被大幅度下調，其中北京耕地保有量下調近一半，天津和上海的下調幅度均超20%。通過(guò)耕地保有量的下調，能夠為此類(lèi)大城市釋放更多的建設用地，同時(shí)在耕地紅線(xiàn)的制約下，其他城市或調高耕地保有量。此類(lèi)做法比較務(wù)實(shí)，較好地應對了大城市房?jì)r(jià)快速上漲的問(wèn)題。部分糧食生產(chǎn)大省或農業(yè)大省則會(huì )擴大耕地面積。此類(lèi)政策比較靈活，和目前各地市場(chǎng)分化的特征緊密結合在了一起。土地政策調整。

　　另一個(gè)例子則和北京目前商住房供地政策的調整有關(guān)系。北京明確了后續對于商住房的供地會(huì )收緊，騰挪出來(lái)的用地將用于普通住宅的建設。過(guò)去商住房這樣一類(lèi)物業(yè)類(lèi)型其實(shí)是模棱兩可的，而且也充斥著(zhù)各類(lèi)投資投機因素。而從后續實(shí)際情況看，限制此類(lèi)項目的用地開(kāi)發(fā)，能夠保障普通住宅的用地項目供應，顯然此類(lèi)做法從供給端發(fā)力，最終會(huì )實(shí)實(shí)在在地影響需求端。這樣一種影響是積極且受市場(chǎng)認可的。

　　此類(lèi)例子背后都體現了一點(diǎn)，即通過(guò)土地市場(chǎng)的供應、分配等結構調整，能夠更好地吻合政府城市規劃和房企拿地需求。后續此類(lèi)政策效應會(huì )積極釋放，在土地市場(chǎng)結構調整的基礎上，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)結構類(lèi)型的調整。

　　資金把控：寬嚴結合

　　供給側結構性改革若要推進(jìn)，關(guān)注資金規模和流向也是比較關(guān)鍵的。很多房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，其實(shí)就在于資金把控不嚴。準確把控資金的流向，能夠引導房地產(chǎn)供應層面的健康發(fā)展。

　　近期二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，土地市場(chǎng)也隨之出現了異動(dòng)。各地對于流入土地市場(chǎng)的資金進(jìn)行了積極把控，一個(gè)很普遍的做法就是提高了土地價(jià)款的首付比例。比如武漢近期出臺政策，就規定了房企拿地以后兩周內需要繳清60%的土地出讓價(jià)款。這個(gè)政策其實(shí)是比較嚴厲的，甚至要比過(guò)去部分城市規定的50%的比例更高，體現了土地管理部門(mén)對于資金層面把控更加趨嚴。此類(lèi)把控后，過(guò)去一些小打小鬧、投機型的資金就缺乏了杠桿效應，進(jìn)而會(huì )使得此類(lèi)土地交易和土地投資更加規范。

　　除了此類(lèi)資金把控以外，近期關(guān)于收緊公司債等做法也相對比較多。這主要體現在以下幾個(gè)方面：第一是公司發(fā)債獲批的時(shí)間延長(cháng)，第二是公司發(fā)債的利息支付成本增加，第三是公司主動(dòng)取消了發(fā)債的計劃，第四是發(fā)債后的資金流向受到了各類(lèi)限制。此類(lèi)做法都會(huì )在很大程度上影響企業(yè)后續的融資計劃，對于后續新一輪投資也會(huì )有各類(lèi)負面或利空的影響。

　　當然資金層面在收緊的同時(shí)，也會(huì )有各類(lèi)松動(dòng)的做法。比如說(shuō)在PPP等概念下，鼓勵社會(huì )資本進(jìn)入一些城市更新等項目，已經(jīng)成為目前城市建設的一個(gè)新的策略或模式。此類(lèi)模式下，資金流入成本更低，同時(shí)也能夠鼓勵房企積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉型。后續預計也會(huì )出現各類(lèi)優(yōu)秀的案例。

　　產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新：守正出新

　　供給側改革的精神，其實(shí)是體現為兩點(diǎn)，第一是守正，第二是出新。不過(guò)很多房企近期積極做創(chuàng )新，其實(shí)還是有很多誤導或偏見(jiàn)的。比如說(shuō)盲目進(jìn)入了一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，盲目融資和創(chuàng )新，最后會(huì )發(fā)現投資收益其實(shí)一般。此類(lèi)做法盲目看好新行業(yè)，卻忘記了傳統行業(yè)的市場(chǎng)新機會(huì )，所以也不是供給側結構性改革精神所鼓勵的。

　　可以舉關(guān)于產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)的例子。在傳統住宅市場(chǎng)空間收窄的情況下，其實(shí)還是存在一些新的問(wèn)題的，比如說(shuō)很多企業(yè)積極開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)而用傳統的招商方式來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)入。但尷尬問(wèn)題就在于，很多產(chǎn)業(yè)項目其實(shí)吸引力不大，產(chǎn)能也比較低，反而降低了很多土地的經(jīng)濟效益。

　　而從很多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商來(lái)看，已經(jīng)跳出了單純的園區開(kāi)發(fā)的模式，而是積極做產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式的轉型。比如說(shuō)其把產(chǎn)業(yè)園當作一個(gè)動(dòng)態(tài)的平臺，在此類(lèi)平臺上，產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商、地產(chǎn)商、地方政府、研發(fā)機構都可以交流資源和實(shí)現信息溝通。更為重要的是，作為此類(lèi)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的運營(yíng)商，實(shí)際上在新產(chǎn)業(yè)研發(fā)方面會(huì )有較大的動(dòng)力。此類(lèi)新產(chǎn)業(yè)的研發(fā)，基本上是很多老傳統的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商所不具備的，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中新產(chǎn)業(yè)的商業(yè)推廣也會(huì )積極推進(jìn)。部分新產(chǎn)業(yè)甚至能夠爭取到國家各類(lèi)資金的支持，顯然成為產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新中非常重要的一個(gè)環(huán)節。此類(lèi)不墨守成規的做法，將使得房企投資更富有新意，這也是供給側改革所需要的精神。

　　稅費改革：降低成本

　　若要積極推進(jìn)供給側改革，那么降低企業(yè)負擔顯然是必要的。而對于房企來(lái)說(shuō)，在積極落實(shí)供給側結構性改革的過(guò)程中，也需要積極發(fā)現此類(lèi)利好消息，從而推進(jìn)各類(lèi)投資和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

　　對于目前房企來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增的政策意義是比較大的。此類(lèi)政策的最大利好就是能夠實(shí)現減稅的目的。比如說(shuō)通過(guò)進(jìn)項稅額的抵扣，而使得增值稅稅額減少。相比傳統的營(yíng)業(yè)稅稅負，增值稅環(huán)境下其實(shí)是降低的。后續對于此類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì )在精裝修物業(yè)的打造等方面有新的動(dòng)作，從而積極獲取減稅的效應。

　　在當前社會(huì )保障和社會(huì )改革積極推進(jìn)的過(guò)程中，各類(lèi)房企承擔的一些隱性負擔會(huì )減輕。比如說(shuō)過(guò)去關(guān)于基本養老保險的稅費負擔方面，企業(yè)需要承擔較大的比例。后續從減輕企業(yè)負擔的角度看，也會(huì )積極進(jìn)行降低。對于房企來(lái)說(shuō)也是如此，可以通過(guò)積極降低此類(lèi)潛在成本，進(jìn)而擴大項目的盈利空間，這也利好企業(yè)的快速成長(cháng)。

　　在前面這兩類(lèi)減輕負擔的基礎上，后續也建議各地從供給側結構性改革的角度出發(fā)，積極為房企的開(kāi)發(fā)等環(huán)節減負。部分建議實(shí)際上在部分城市中已經(jīng)有了落實(shí)。比如說(shuō)，下調房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征率，進(jìn)而使得房企在開(kāi)發(fā)環(huán)節中有更大的精力和資本進(jìn)行投資;下調房地產(chǎn)企業(yè)的計稅毛利率，進(jìn)而使得計稅毛利額減少;城鎮土地使用稅的征收方面，若和一些公益事業(yè)項目的建設掛鉤，或為政府代建的項目，則暫時(shí)考慮減免此類(lèi)稅費的征收等。此類(lèi)做法都可以讓房企的投資成本降低，進(jìn)而加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側結構性改革節奏。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)