"隨著(zhù)國家調控的加強，這輪房?jì)r(jià)上漲開(kāi)始接近尾聲，而房地產(chǎn)退潮之后，中國經(jīng)濟該如何走呢?"

　　1、國慶期間的房地產(chǎn)調控規格很高，是最新的中央精神。國慶期間各熱點(diǎn)城市密集出臺調控措施，主要是落實(shí)中央精神。我們預計這次熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)能夠穩住，如穩不住調控措施再加碼，不然將被問(wèn)責。因此，我們判斷房地產(chǎn)小周期結束，這輪房?jì)r(jià)上漲接近尾聲。

　　2、調控目標旨在穩住一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)而不是打壓，三四線(xiàn)繼續鼓勵去庫存，與2011年初嚴厲的“新國八條”不同。經(jīng)過(guò)2009年4萬(wàn)億刺激，2010-2011年經(jīng)濟過(guò)熱和通脹嚴重，2011年1季度GDP增長(cháng)高達10.2%，固定資產(chǎn)投資增長(cháng)25%，2011年3月CPI高達5.38%，這引發(fā)了2010-2011年的一輪宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)調控是宏觀(guān)調控的一部分。2011年初“新國八條”十分嚴厲，除了限購限貸，還有就是貸款利率不低于基準利率的1.1倍，并且2011年三次加息，一年期貸款利率上升至6.65%，整個(gè)貨幣金融環(huán)境收緊。

　　2016年國慶前后新一輪房地產(chǎn)調控的宏觀(guān)背景是經(jīng)濟L型觸底和通縮隱憂(yōu)，穩增長(cháng)壓力仍大，因此不會(huì )整個(gè)宏觀(guān)政策收緊，目前貨幣金融環(huán)境維持中性，一年期貸款利率處在幾十年來(lái)的低位4.75%，而且2017年隨著(zhù)經(jīng)濟通脹回落還存在進(jìn)一步降息降準空間。因此，這一輪房地產(chǎn)調控的目標是穩住一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)而不是打壓，并且三四線(xiàn)繼續鼓勵去庫存，因城施策，有保有壓，國務(wù)院還要推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)。

　　3、預計未來(lái)房?jì)r(jià)可能橫盤(pán)消化，不太可能出現大起大落，只要不大幅提高利率以及不會(huì )由于匯率貶值引發(fā)大規模資本流出。目前的調控政策主要是通過(guò)限購限貸控制需求，當前仍是低利率環(huán)境。全球歷次房地產(chǎn)大泡沫表明，雖然時(shí)代和國別不同，歷次房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂則無(wú)一例外受到流動(dòng)性過(guò)剩和低利率的刺激，歷次房地產(chǎn)泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關(guān)。

　　4、這輪房地產(chǎn)調控對經(jīng)濟的影響可能立竿見(jiàn)影，但也不必過(guò)度悲觀(guān)，政策可能通過(guò)加碼基建和PPP對沖，經(jīng)濟有望繼續維持L型，增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期。隨著(zhù)房地產(chǎn)退潮，四季度房地產(chǎn)銷(xiāo)量和投資將會(huì )顯著(zhù)回落，但今年還好，1-2季度GDP增速均是6.7%，3季度大致也在6.7%左右，4季度即使回調，全年6.5%-7%的目標能夠完成。房地產(chǎn)調控對經(jīng)濟下行壓力的影響主要體現在明年，IMF預測2017年GDP增速6.2%，我們預測6.3%，但是2020年翻番目標需要后面四年年均6.52%的增速。因此，預計2017年可能加碼基建、發(fā)力PPP、提高赤字率、發(fā)專(zhuān)項金融債等，來(lái)對沖房地產(chǎn)調控對經(jīng)濟的影響。

　　放眼長(cháng)遠，刺激房地產(chǎn)屬于短多長(cháng)空，及時(shí)調控房地產(chǎn)屬于短空長(cháng)多，這一輪房地產(chǎn)調控將為改革轉型贏(yíng)得時(shí)間窗口，未來(lái)國企混改、PPP、債轉股、發(fā)展消費服務(wù)業(yè)、促進(jìn)股權市場(chǎng)健康發(fā)展、簡(jiǎn)政放權、保護私人產(chǎn)權等有望受到重視并提速。

　　5、未來(lái)銀行資產(chǎn)配置壓力很大，明年資產(chǎn)更荒。居民買(mǎi)房需求下降后，預計會(huì )回流銀行體系買(mǎi)理財，理財收益率可能下降，銀行資產(chǎn)配置壓力增加。同時(shí)，2016年新增人民幣貸款中大頭是房貸，每月5000億左右，未來(lái)房貸收縮將進(jìn)一步增加銀行資產(chǎn)配置壓力和委外訴求，資產(chǎn)荒加重。再加上債轉股，銀行可配資產(chǎn)大幅減少。

　　6、房地產(chǎn)調控對股市資金面利好，基本面利空，但房地產(chǎn)投資下滑有望被基建和PPP部分對沖，增量資金預期是變數，因此房地產(chǎn)調控對股市影響總體中性偏多。我們維持股市震蕩市判斷，預計4季度板塊、個(gè)股和主題活躍，關(guān)注國企混改、債轉股、PPP、軌道交通和消費股。

　　7、房地產(chǎn)調控增加未來(lái)經(jīng)濟和通脹下行壓力，利好利率債，但貨幣政策中性和人民幣貶值壓力制約債市空間。按下葫蘆浮起瓢，密切觀(guān)察房地產(chǎn)調控之后的資金流向，債市、股市都有受益的可能，商品受需求收縮制約難以推升通脹。

　　8、房地產(chǎn)調控疊加美聯(lián)儲加息預期，預計近期匯率開(kāi)啟第四波貶值，其對國內金融市場(chǎng)的影響需要留意。2015年8月、2016年1月和2016年5-8月的前3波貶值對金融市場(chǎng)影響差別很大，前兩波貶值均對應了A股閃崩，但是第三波貶值債市是漲的、A股也走出一波吃飯行情，金融市場(chǎng)對前3波匯率貶值的反應模式完全不同，可能跟央行調控和資本流出難度增加有關(guān)。如果央行能夠通過(guò)干預資本流出進(jìn)而阻斷匯率貶值對金融市場(chǎng)影響的渠道，第四波匯率貶值的沖擊可能整體可控。

　　匯率和房?jì)r(jià)的勾稽關(guān)系及未來(lái)走勢是什么?

　　1990年日本和1997年?yáng)|南亞為了保匯率而收緊國內金融環(huán)境導致房?jì)r(jià)崩盤(pán)，2014年俄羅斯貶值匯率保住了房?jì)r(jià)，中國會(huì )走哪種模式呢?保匯率的日本和東南亞都導致了房?jì)r(jià)崩盤(pán)，但是中國不像東南亞那樣有大量對外負債，也不像當年日本那樣被美國“廣場(chǎng)協(xié)議”挾持，因此中國沒(méi)必要在匯率上逆勢硬抗。未來(lái)匯率和房?jì)r(jià)可能的演化路徑是，匯率逐步修正高估，但資本管制加強，資金留在國內，國內資產(chǎn)價(jià)格以人民幣計價(jià)能夠穩住。同時(shí)匯率修正高估，有助于緩解貿易部門(mén)的壓力。當然，這是理想狀況。需要說(shuō)明的是，人民幣貶值并不是競爭性貶值，而是對2014-2015年被動(dòng)成為世界第二大強勢貨幣的高估部分的修正，以及面對來(lái)自美聯(lián)儲加息、國內貨幣政策中性、房地產(chǎn)調控等市場(chǎng)壓力下的合理反應。

　　9、總的判斷，房地產(chǎn)及時(shí)調控有助于中國經(jīng)濟轉型，預計政策將加碼基建和PPP對沖房地產(chǎn)投資下滑影響。密切留意房地產(chǎn)調控之后的大類(lèi)資產(chǎn)輪動(dòng)，股市、債市都有可能在資金面受益，國企混改、PPP、軌道交通、海綿城市、債轉股、深港通、消費等有可能成為4季度重要的主題投資機會(huì )。潛在的風(fēng)險來(lái)自美聯(lián)儲加息、人民幣貶值、資本流出和房地產(chǎn)調控政策矯枉過(guò)正。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)