雖然央企整合與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不直接相關(guān)，但分析認為，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為央企應對整合大潮的一顆重要籌碼。即使沒(méi)有本輪房地產(chǎn)調控，按照周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在明后兩年進(jìn)入下行周期。

 

　　地產(chǎn)央企變陣

 

　　去年以來(lái)，地產(chǎn)央企整合大幕逐步被拉開(kāi)，這21家拿到國資委批準運營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司矩陣也在一度加速變換隊形。

 

　　中國海外發(fā)展對中信地產(chǎn)住宅板塊的并購就為其帶來(lái)豐厚土地儲備;而招商局集團對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重新整合，也為招商蛇口的發(fā)展帶來(lái)更多想象力。

 

　　在地產(chǎn)行業(yè)走入白銀時(shí)代的過(guò)程中，這種整合下也還蘊藏更多產(chǎn)業(yè)探索和轉型發(fā)展思路變革。

 

　　面臨新一輪地產(chǎn)周期轉換，這批地產(chǎn)央企也將迎來(lái)更多規模擴張機遇。

 

　　地產(chǎn)央企一直是房企陣營(yíng)中獨特的存在。其在土地、資本、品牌等方面往往有著(zhù)先天優(yōu)勢，但又經(jīng)常受到“經(jīng)營(yíng)效率低、市場(chǎng)化程度不足”的詬病。除中海、保利、華潤、遠洋等老牌企業(yè)外，近年來(lái)甚少有地產(chǎn)央企真正躋身一線(xiàn)陣營(yíng)。

 

　　在很多業(yè)內人士看來(lái)，地產(chǎn)央企的特殊之處，在于其地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非孤立存在，而是作為集團內的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊而存在。在很多央企中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性排在其他主業(yè)之后，受到的支持并不多。

 

　　但在近兩年的央企整合大潮中，資源豐富、容易做大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為“香餑餑”，甚至變成避免母公司遭遇并購的一顆“籌碼”。這也不難理解，為何一些地產(chǎn)央企今年紛紛發(fā)力，欲借助樓市“春風(fēng)”而做大做強。

 

　　房地產(chǎn)“籌碼”

 

　　在地產(chǎn)央企發(fā)展過(guò)程中，共有三個(gè)公認的歷史性節點(diǎn)。

 

　　其一是始于1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革。該項改革不僅開(kāi)啟了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的快車(chē)道，也給地產(chǎn)央企的發(fā)展帶來(lái)先機。因為在此之前，部分央企已經(jīng)承擔了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)職責，擁有較為豐富的開(kāi)發(fā)運營(yíng)經(jīng)驗，可謂 “贏(yíng)在起跑線(xiàn)上”。保利、遠洋、華潤等央企即享受了最初的政策和市場(chǎng)紅利而迅速做大。

 

　　其二是2010年3月，國資委發(fā)文，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)。次年，國資委又批準了5家可以從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企。

 

　　“退房令”的目的在于，避免國有資本過(guò)度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響公平競爭，并助推市場(chǎng)的非理性膨脹。近年來(lái)，“大名單”之外的央企，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作已經(jīng)放緩不少。

 

　　部分獲得“牌照”的央企，在此期間借機做大，如中化集團旗下的中國金茂(原名“方興地產(chǎn)”)，即實(shí)現了迅速崛起。中國水利水電、葛洲壩、五礦等企業(yè)也通過(guò)合作開(kāi)發(fā)等模式，在一定程度上做大了市場(chǎng)規模。

 

　　其三是始于去年年末的央企整合大潮。按照國資委的要求，通過(guò)整合，國資委直接監管的央企數量將在最初196家的基礎上縮水一半以上。且該項工作的執行力度頗大。

 

　　雖然央企整合與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不直接相關(guān)，但在蘭德咨詢(xún)機構總裁宋延慶看來(lái)，為避免遭遇并購，很多央企寄望于做大做強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。也即，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為央企應對整合大潮的一顆重要籌碼。

 

　　宋延慶表示，很多央企具有一定的土地儲備，資源較為豐富;且相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)規模較為龐大，容易增加并購難度。因此，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為央企的重要發(fā)力點(diǎn)。近兩年來(lái)，中交、魯能、葛洲壩等央企紛紛發(fā)力，大有異軍突起之勢。

 

　　事實(shí)上，在此輪央企整合中，曾獲得房地產(chǎn)“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并購的命運。即使是國務(wù)院直屬的中信集團，也將旗下的住宅業(yè)務(wù)剝離給中海。這無(wú)疑給其他央企帶來(lái)更大的壓力：做大做強，或者遭遇并購。

 

　　樓市的“東風(fēng)”

 

　　10月26日，葛洲壩地產(chǎn)在北京“水立方”召開(kāi)發(fā)布會(huì )，發(fā)布了綠色健康、德系精工、工業(yè)集成、智慧互聯(lián)、服務(wù)增值的“5G科技”體系，并宣布這是葛洲壩地產(chǎn)轉型升級的開(kāi)始。這也是葛洲壩從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來(lái)，最為高調的一次亮相。

 

　　之所以有此底氣，是因為去年下半年以來(lái)，葛洲壩曾在北京、上海、廣州、南京、成都等重點(diǎn)城市拿地，耗資超過(guò)120億。而在2015年，葛洲壩房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售金額僅為79.55億元。

 

　　魯能地產(chǎn)公布的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)顯示，前三季度總銷(xiāo)售額465.7億元，銷(xiāo)售面積330.3萬(wàn)平方米，均躋身行業(yè)前二十。今年有可能超額完成600億元的銷(xiāo)售目標。2015年，魯能地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)?yōu)?20億元。

 

　　今年7月，魯能還正式啟動(dòng)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，擬將旗下5個(gè)項目注入到上市平臺廣宇發(fā)展中。這是魯能第三次嘗試整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對于做大其地產(chǎn)業(yè)務(wù)意義重大。

 

　　同樣有大動(dòng)作的還有中交建。自去年成為綠城的最大股東之后，今年2月，中交建擬通過(guò)向中房地產(chǎn)注入資產(chǎn)的方式，打造旗下的另一個(gè)地產(chǎn)平臺——“中交地產(chǎn)+中房地產(chǎn)”。雖然該嘗試并未成功，但體現出中交建梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路。

 

　　相比之下，招商局對蛇口土地的成功整合，則讓外界看到新“巨無(wú)霸”崛起的可能性。

 

　　這一系列動(dòng)作的推出，既與央企整合的大背景有關(guān)，又與房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫密不可分。

 

　　今年前三季度，全國商品房銷(xiāo)售面積105185萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.9%;商品房銷(xiāo)售額80208億元，增長(cháng)41.3%。這既支撐了房企的業(yè)績(jì)，也讓房企對今后的市場(chǎng)有了更為樂(lè )觀(guān)的展望。

 

　　9月末至10月初，22個(gè)城市出臺相關(guān)調控政策，市場(chǎng)也迅速降溫。北京某上市房企相關(guān)負責人表示，這種調整對市場(chǎng)是利空，但相比民營(yíng)房地產(chǎn)公司，地產(chǎn)央企所受的影響要小一些，因為央企的資金優(yōu)勢可以保證其免受市場(chǎng)和政策變化的拖累。

 

　　“南京、蘇州的很多項目已經(jīng)‘封盤(pán)’，對民企來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)回款周期拉長(cháng)、各項成本提高。但很多央企自有資金充裕，對資金成本基本不會(huì )構成威脅。”上述人士說(shuō)。

 

　　又一輪整合機遇?

 

　　對于地產(chǎn)央企來(lái)說(shuō)，這一輪的市場(chǎng)機遇雖好，但要想真正把握住并非易事。

 

　　宋延慶表示，很多央企的行政色彩較為濃厚。比如，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視程度，往往要視集團領(lǐng)導的個(gè)人決策而定。一旦決策者發(fā)生變更，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持經(jīng)常會(huì )大打折扣。長(cháng)此以往，很多地產(chǎn)央企的規劃和執行都顯得缺乏連續性。

 

　　此外，在一些決策中，央企往往存在決策機制復雜、流程慢的問(wèn)題，也容易使其失去一些市場(chǎng)機會(huì )。

 

　　宋延慶認為，如果不破除這些制度上的障礙，真正實(shí)現市場(chǎng)化運作，這些努力做大做強的地產(chǎn)央企未必能成功“上岸”。

 

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，很多央企已經(jīng)意識到這一問(wèn)題。近年來(lái)的趨勢在于，央企與民企之間的合作越來(lái)越頻繁，這有助于地產(chǎn)央企從中獲取市場(chǎng)化的運營(yíng)經(jīng)驗，從而彌補短板。

 

　　近日高調亮相的葛洲壩地產(chǎn)，就曾與融創(chuàng )、綠城，以及市場(chǎng)化程度較高的央企華潤有過(guò)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。其未來(lái)的策略，也越來(lái)越傾向于獨立操盤(pán)。

 

　　從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)看，地產(chǎn)央企的崛起，可能會(huì )使行業(yè)格局進(jìn)一步發(fā)生變化。按照宋延慶的觀(guān)點(diǎn)，每一輪當房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調控和市場(chǎng)下行，由于央企的抗風(fēng)險能力要明顯高于民企，民企的收縮幅度往往相對更大。在整體供大于求的“白銀時(shí)代”，這種局面將更為明顯。

 

　　據中原地產(chǎn)統計，在今年以來(lái)拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開(kāi)兩家國企。除萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng )、碧桂園等少數外，民企陣營(yíng)中已難有可堪媲美者。

 

　　當前的主流觀(guān)點(diǎn)認為，即使沒(méi)有本輪房地產(chǎn)調控，按照周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在明后兩年進(jìn)入下行周期。因此，未來(lái)幾年，央企將迎來(lái)進(jìn)一步做大的機會(huì )，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將繼續發(fā)生變化。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)