房地產(chǎn)黃金時(shí)代的結束意味著(zhù)下一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始。

 

　　一位地產(chǎn)國企人士表示，對于央企、國企未來(lái)的發(fā)展而言，基本可以認同一個(gè)時(shí)代已經(jīng)結束。該人士分析，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著(zhù)企業(yè)發(fā)展規模的天花板問(wèn)題。受土地市場(chǎng)供應等問(wèn)題制約，央企、國企在擴張的同時(shí)，必須要尋找下一個(gè)時(shí)代的突破口。

 

　　梳理了保利、華潤、招商、首開(kāi)、中糧等企業(yè)的發(fā)展。央企、國企在加速拿地擴張的同時(shí)，也都在不同程度地尋找轉型創(chuàng )新的方向。甚至一些企業(yè)在逐步“去地產(chǎn)化”。

 

　　兩極分化

 

　　以保利為代表的大型央企規?；瘮U張之路愈發(fā)清晰，但對于其他中小型央企、國企而言，“去地產(chǎn)化”才是主旋律。

 

　　近日，保利和中航雙雙發(fā)布公告稱(chēng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合有了新進(jìn)展，保利擬按照協(xié)議轉讓方式收購中航地產(chǎn)及其下屬企業(yè)合計持有的10家房地產(chǎn)項目公司股權及1個(gè)房地產(chǎn)項目在建工程，項目主要分布在成都、昆山、貴陽(yáng)、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽(yáng)、新疆等9個(gè)城市，標的資產(chǎn)的預估值合計23.23億元，并以現金方式支付對價(jià)。

 

　　中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域屬于中小型房企。億翰智庫統計顯示，今年前9個(gè)月，中航地產(chǎn)共實(shí)現銷(xiāo)售額177.5億元，行業(yè)排名68位。而收購方保利地產(chǎn)，早已躋身千億陣營(yíng)，同期銷(xiāo)售額達到1571.6億元，位列行業(yè)第5位。

 

　　公開(kāi)數據顯示，2016年中航地產(chǎn)中期毛利率僅為15.75%，較2015年中期下降了5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤依舊呈現負值;負債率也相對高企，2016年中期凈負債率維持在200%以上。

 

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，本次交易資產(chǎn)包中大部分項目依舊面臨去化難題，未來(lái)升值空間有限。對于中航地產(chǎn)而言，此時(shí)選擇退出不失為一種明智之舉。

 

　　中航地產(chǎn)是中小型房企“去地產(chǎn)化”的典型。而大型央企、國企仍然在加快擴張步伐。

 

　　中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：今年上半年，拿地的企業(yè)主要集中在央企、國企。其中，拿地總額超百億的房企共計16家，總額達3190.46億，其中9家為央企、國企，拿地金額達到1746.73億，占比達54.6%。

 

　　以中國金茂為例。中國金茂目前主要布局北京、上海、深圳、南京等13個(gè)重點(diǎn)城市，總土地儲備超過(guò)1200萬(wàn)平方米。上半年受市場(chǎng)火熱影響，中國金茂在土地市場(chǎng)也拿地積極。2016年上半年共斥資約270億元，在深圳、南京、天津、杭州等熱點(diǎn)城市，獲取多幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積達212萬(wàn)平方米，其中深圳為首次進(jìn)入城市。

 

　　探路轉型

 

　　從央企、國企發(fā)展路徑看，轉型是目前的主旋律。綜合多家企業(yè)來(lái)看，目前主要集中在由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式探路、從開(kāi)發(fā)市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉移、從國內市場(chǎng)擴張到海外等方面。

 

　　大悅城地產(chǎn)是由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型的典型。中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(cháng)兼總經(jīng)理周政在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，大悅城模式的改變是未來(lái)將采用輕重并舉模式。據周政透露，未來(lái)每年將開(kāi)發(fā)1-2個(gè)大悅城，其他將采用輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)將達到各自占比對半。

 

　　大悅城所謂的輕資產(chǎn)模式，即其要實(shí)現從開(kāi)發(fā)運營(yíng)商轉為資產(chǎn)管理商。周政認為，大悅城依靠自身強大的運營(yíng)實(shí)力，要著(zhù)力打造一個(gè)大資管平臺，未來(lái)要借助資本的力量加速擴張。

 

　　中化集團旗下房地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)平臺——中國金茂，也在探路輕資產(chǎn)。其宣布將轉型升級為“城市運營(yíng)商”的同時(shí)，也由此前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與持有的“雙輪驅動(dòng)”轉變?yōu)?ldquo;雙輪兩翼”戰略，“兩翼”則是“服務(wù)”與“金融”。

 

　　2016年5月，中國金茂啟動(dòng)這一戰略升級，從中糧集團調任中化集團任董事長(cháng)職務(wù)后寧高寧也首次公開(kāi)亮相，表示將在“輕重并舉，創(chuàng )合創(chuàng )新”的戰略指引下，通過(guò)資產(chǎn)管理強化收益，通過(guò)輕資產(chǎn)輸出等方式快速擴大業(yè)務(wù)規模，并以旗下四條標桿產(chǎn)品線(xiàn)為核心，打造標桿項目。同時(shí)對中國金茂商業(yè)部分的業(yè)務(wù)提出規劃：到2018年實(shí)現管理面積200萬(wàn)平方米，確保所管理資產(chǎn)有良好的業(yè)績(jì)表現，早日具備上市條件。

 

　　存量市場(chǎng)也是央企、國企轉型的一個(gè)重要途徑。

 

　　首開(kāi)集團黨委書(shū)記、董事長(cháng)、總經(jīng)理潘利群在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，城市更新方面的存量發(fā)展空間是巨大的。房地產(chǎn)市場(chǎng)增量是小數，存量是大數。包括公寓、寫(xiě)字樓等都會(huì )進(jìn)入改造階段。此外，城市更新領(lǐng)域還包括棚戶(hù)區改造。首開(kāi)未來(lái)會(huì )大規模進(jìn)入棚戶(hù)區改造領(lǐng)域，總投資可能在百億以上。潘利群總結道，房地產(chǎn)暴利時(shí)代早已過(guò)去，這部分收益并不會(huì )低于平均收益，而且還相對穩定。

 

　　因此，首開(kāi)集團將自身定位為“城市復興官”。

 

　　海外配置也是央企國企目前一個(gè)發(fā)展趨勢。潘利群稱(chēng)，首開(kāi)集團在境外資源配置會(huì )加快速度。境外業(yè)務(wù)會(huì )在開(kāi)發(fā)和持有兩方面并重，布局方向即發(fā)達國家的核心城市，比如紐約曼哈頓、澳大利亞悉尼、柏林、巴黎等抗風(fēng)險能力較強的城市。

 

　　還有一些央企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向繼續發(fā)力。如招商蛇口自2015年重組以來(lái)，在加快管理融合的同時(shí)，形成了社區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、園區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營(yíng)三大業(yè)務(wù)板塊。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)