最近被兩則房產(chǎn)稅的消息刷屏：

　　一是11月1日下午，一則《成都市地方稅務(wù)局發(fā)通知，房產(chǎn)稅真的要來(lái)了》的文章引發(fā)很多人的關(guān)注，文章引用成都地稅局在的一則《關(guān)于做好房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅申報納稅工作的公告》，公告指出：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，由產(chǎn)權所有人繳納。征收稅率為，按照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值作為計稅依據，稅率為1.2%。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入作為計稅依據，稅率為12%。很顯然，這里的房產(chǎn)稅不是我們現在討論的“房產(chǎn)稅”，這是1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》里規定的房產(chǎn)稅，而且對住宅實(shí)行免征。令人感到好笑的是，居然有很多高端人士和媒體也在傳這個(gè)消息，所成都開(kāi)始征房產(chǎn)稅，這種烏龍，實(shí)在太低級。

　　第二個(gè)關(guān)于房產(chǎn)稅的消息確實(shí)是我們現在熱議中的“房產(chǎn)稅”。11月4日，財政部部長(cháng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)稅等稅制改革正在積極推進(jìn)中。與此同時(shí)，媒體把這個(gè)消息和國家土地總督察辦公室在京召開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度落地實(shí)施情況督察工作調度會(huì )結合起來(lái)，認為這預示著(zhù)完善房地產(chǎn)稅征收的主要障礙將被清除，下一步的稅制改革工作將一觸即發(fā)。“積極推進(jìn)”、“一觸即發(fā)”這些字眼出現在媒體的分析和報道中，給外界的感覺(jué)是房產(chǎn)稅很快就要征收。

　　這又是媒體搞的烏龍。樓繼偉說(shuō)房產(chǎn)稅“積極推進(jìn)”，這話(huà)沒(méi)有錯，但這不等于房產(chǎn)稅很快就會(huì )出臺。十八屆三中全會(huì )就房地產(chǎn)稅的改革提出了總體要求，全國人大將其列入立法規劃很正常。但列入立法規劃不等于很快就會(huì )出臺。在中國，很多立法，都是經(jīng)歷很多年的博弈才會(huì )最終提交立法程序，立法時(shí)間在十年以上的比比皆是，而經(jīng)歷10年仍然遙遙無(wú)期的也不是少數，比如《民法典》，考慮到房產(chǎn)稅的復雜性，房產(chǎn)稅的立法如果周期在10年以上一點(diǎn)都不會(huì )讓我驚訝。

　　可惜我們很多媒體很不專(zhuān)業(yè)，熱衷炒作，不要說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)統一登記還沒(méi)有完成，即使完成，房產(chǎn)稅的出臺面臨的障礙仍然很多，怎么能不專(zhuān)業(yè)的就武斷“主要障礙已經(jīng)清除”，出臺“如箭在弦”呢。

　　大家都知道，我在分析中國房?jì)r(jià)走勢時(shí)，從來(lái)不提房產(chǎn)稅，原因很簡(jiǎn)單，就是我認為短期內出臺的概率等于零，屬于沒(méi)有必要考慮的因素。退一步，即使出臺，就真的能起到降房?jì)r(jià)的作用嗎?將降房?jì)r(jià)的希望寄托在房產(chǎn)稅身上，是實(shí)在太傻太天真。過(guò)去關(guān)于房產(chǎn)稅的文章我寫(xiě)了很多。大家可以去查閱。最近一些專(zhuān)家在接受媒體訪(fǎng)談時(shí)，又提到房產(chǎn)稅會(huì )抑制房?jì)r(jià)上漲，以此來(lái)贏(yíng)得民意的支持。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅究竟能不能起到抑制房?jì)r(jià)的作用，征收房產(chǎn)稅究竟為了什么。先從中國房產(chǎn)稅出臺的前世今生說(shuō)起。

　　眾所周知，中國的房產(chǎn)稅，最早源于多年前的物業(yè)稅，而當初進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的初衷，和抑制房?jì)r(jià)關(guān)系不大，而是為了規范繁雜的“不動(dòng)產(chǎn)稅”。

　　在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅和所得稅，繁雜程度在全球獨一無(wú)二，而夾雜在其中的各種收費更是舉不勝舉，保守公眾的詬病。

　　基于此，為了完善國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節稅費，十六屆三中全會(huì )提出“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。”

　　十八屆三中全會(huì )又悄然把房產(chǎn)稅改為“房地產(chǎn)稅”，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，沒(méi)有明確房地產(chǎn)稅征收的目的。

　　但總體而言，可以認為，房產(chǎn)稅出臺的初衷，是為了規范房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費體系而不是簡(jiǎn)單的加一種稅。

　　其實(shí)在過(guò)去多年，隨著(zhù)坊間流傳的各種房產(chǎn)稅版本的出臺，民眾隱隱感覺(jué)到，按照這些版本，房產(chǎn)稅根本無(wú)法起到平抑房?jì)r(jià)的作用。以稅率為例，不管是1%，還是0.5%，和目前房?jì)r(jià)的漲幅根本不能相提并論，甚至和CPI的漲幅都無(wú)法企及;如果再看征收對象，無(wú)論是按照面積征收，還是按照套數征收，對房產(chǎn)稅真正有感受的只有一類(lèi)人，那就是中產(chǎn)階層。因為低收入者有可能免稅，這在征收房產(chǎn)稅的國家基本是一個(gè)通例，而那些真正富有的階層而言，房產(chǎn)稅的支出對他們而言并不構成真正的負擔。最后，房產(chǎn)稅的真正承擔者將是擁有一套以上住房，生活相對優(yōu)越的中產(chǎn)階層。對于中產(chǎn)階層而言，即使1%的稅率，每年的支出也在萬(wàn)元以上，絕非一個(gè)可以忽略不計的數字，房產(chǎn)稅殺房?jì)r(jià)無(wú)力，但對付中產(chǎn)階層，卻可以讓他們感受到冷冷的殺氣。

　　對于房產(chǎn)稅立法，從長(cháng)遠而言，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革是必須的，通過(guò)總體設計，如何對目前的稅費體系進(jìn)行調整，并納入統一的房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向沒(méi)有錯。但必須解決房產(chǎn)稅立法中民眾關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。比如征收目的，比如和土地出讓金的關(guān)系，比如70年土地產(chǎn)權如何解決，等等。這些問(wèn)題不解決，房產(chǎn)稅是無(wú)法出臺的。

　　特別是，明確房產(chǎn)稅的征收目的非常關(guān)鍵：是為了抑制房?jì)r(jià)，是為了抑制投機，還是通過(guò)向中產(chǎn)階層征稅，給地方政府增加穩定的收入來(lái)源。

　　要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度的取消其他的稅費，而要抑制高房?jì)r(jià)，就不應該針對居民個(gè)人，而應該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。

　　如果不明確房產(chǎn)稅開(kāi)征的目的，而且在對目前已經(jīng)存在的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費進(jìn)行清理的情況下，就貿然開(kāi)征，則意味著(zhù)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收將更為繁重。

　　從國際比較的角度看，我國房產(chǎn)稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易有關(guān)的稅費高達60多種，占房?jì)r(jià)的比例保守估計在60%以上，在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調征收房產(chǎn)稅，但對于其他稅費卻不進(jìn)行調整和清理。

　　從國際上來(lái)看，關(guān)于房產(chǎn)稅如何征收，征稅對象，稅基，稅率等等，各國的做法雖有差異，但共同點(diǎn)遠遠多于差異。比如，以英國為例，房產(chǎn)稅是唯一的地方議會(huì )可以決定的稅收，占英國地方稅收收入的比例高達90%以上，占地方財政收入的比例也在60%左右，可謂地方財政收入的第一來(lái)源，在這個(gè)意義上，很多國家地方的財政都是“土地財政”，但在英國，從未聽(tīng)說(shuō)民眾對房產(chǎn)稅的抱怨，而且都是主動(dòng)申報，這些稅收，最后用于社區教育、醫療等各方面的建設。而且，英國地方政府并不是無(wú)限制的征收房產(chǎn)稅，而是每年確定一個(gè)征收支出的總預算，減去中央財政的轉移支付和其他收入，只有差額部分才征收房產(chǎn)稅，同時(shí)，還對低收入階層完全免稅。這樣的一個(gè)稅收體系決定了房產(chǎn)稅雖然是地方財政的主要收入來(lái)源，但民眾對其具有高度的認同感。

　　但是，由于我國實(shí)行極為特殊的土地政策，70年的期限，加上不菲的土地出讓金，已經(jīng)讓民眾付出了很多，如果再征收房產(chǎn)稅，合理性和必要性何在，在制度上如何自圓其說(shuō)?在各種疑問(wèn)得不到制度回應的情況下，到處為房產(chǎn)稅的出臺吹風(fēng)，實(shí)在不明智。

　　過(guò)去重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)最終以失敗告終，重慶房?jì)r(jià)平穩是因為土地供應量很大，上海即使試點(diǎn)房產(chǎn)稅房?jì)r(jià)卻暴漲。房產(chǎn)稅抑制不了高房?jì)r(jià)，如果設計不當，最終會(huì )淪為懸在中國中產(chǎn)頭上的一把剪羊毛的利器而已。

　　用房產(chǎn)稅降房?jì)r(jià)?騙我可以，但請注意次數!如果真的想降房?jì)r(jià)，有的是辦法，比如放開(kāi)土地壟斷，如果這個(gè)有難度可以學(xué)學(xué)香港，對買(mǎi)第二套住宅的征收15%的印花稅，我相信房?jì)r(jià)立即會(huì )降!

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)