在國企央企整合大潮中，中航地產(chǎn)股份有限公司持續剝離資產(chǎn)、出售股權。

　　繼第八屆董事會(huì )第五次會(huì )議審議通過(guò)與保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)整合議案后，中航地產(chǎn)在近期的10月28日再次以不低于3574.36萬(wàn)元的價(jià)格掛牌轉讓控股子公司深圳市正章干洗有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“正章干洗”)51%股權。

　　據了解，正章干洗擁有土地面積為4099.79平方米，是中航地產(chǎn)手中為數不多的工業(yè)用地之一。對此，中航地產(chǎn)方面稱(chēng)：“出售有助于公司聚焦主業(yè)、回收資金、提升資產(chǎn)效率，如果轉讓成功，將使公司長(cháng)期股權投資減少。”

　　對于盈利羸弱的中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，近年依靠出售資產(chǎn)和股權回籠資金的情況并不少見(jiàn)。作為中國航空工業(yè)集團公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航工業(yè)”)旗下為數不多的地產(chǎn)公司，剝離經(jīng)營(yíng)不善的業(yè)務(wù)對于中航工業(yè)來(lái)說(shuō)并非壞事。

　　剝離核心業(yè)務(wù)

　　中航地產(chǎn)目前正在著(zhù)手剝離旗下公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)項目，并壓縮對外股權投資數額。

　　2016年上半年，中航地產(chǎn)對外投資金額為7220萬(wàn)元，相較于2015年上半年的1.55億元同比下降53.54%。今年上半年，中航地產(chǎn)分別投資設立深圳市保安服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳保安”)和成都航逸置業(yè)有限公司，并增資贛州海宇置業(yè)有限公司，以及收購江西中航地產(chǎn)有限責任公司部分股權。

　　其中，深圳保安主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理，其他3個(gè)公司均以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。不過(guò)，在與保利地產(chǎn)重組方案通過(guò)決議后，除深圳保安項目，其他3個(gè)企業(yè)的所有股權均被打包出售。資料顯示，中航地產(chǎn)出售給保利地產(chǎn)的資產(chǎn)集中在成都、貴陽(yáng)、江蘇、江西、岳陽(yáng)、新疆等地，這些項目現有庫存為可售總面積的32.82%。

　　對此，有業(yè)內人士認為：“出售之前增資和投資不乏為標的資產(chǎn)增值的可能，而三四線(xiàn)城市的布局不利于其去化。”中航地產(chǎn)則明確表示，“公司本次重大資產(chǎn)出售事項完成后，將不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及航空科技主題文化業(yè)務(wù)。”

　　在此之前，房地產(chǎn)確實(shí)是中航地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)。截至2016年6月30日，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在營(yíng)業(yè)收入中的貢獻率為59.73%，物業(yè)、餐飲等服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)的貢獻率僅為37.66%和2.61%;而廣東、湖南、江蘇、江西四個(gè)地區營(yíng)業(yè)收入占比總共為81.22%，其中廣東地區貢獻率最高。

　　值得注意的是，在與保利地產(chǎn)的重組中，中航地產(chǎn)并沒(méi)有出售深圳、福建等地的資產(chǎn)，涉及深圳的也僅是轉讓深圳市中航城投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航城投資”)持有贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司100%的股權。

　　事實(shí)上，資料顯示，深圳是中航地產(chǎn)物業(yè)板塊的運營(yíng)“重鎮”。根據2015年年報顯示，物業(yè)板塊在中航地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入中的占比為16.8%，其中包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)出租和樓宇工程，房地產(chǎn)銷(xiāo)售在營(yíng)收中的占比則為28.42%。

　　聚焦物業(yè)管理

　　一直以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中航地產(chǎn)，近幾年的經(jīng)營(yíng)情況堪憂(yōu)。2013年至2015年的營(yíng)收分別為62.2億元、62.3億元和55.2億元，歸屬母公司股東的凈利潤分別為4.67億元、4.92億元、4.01億元，而扣除非經(jīng)營(yíng)性損益之后的凈利潤則分別降至3.16億元、1.04億元和9370萬(wàn)元。與此同時(shí)，中航地產(chǎn)近3年的資產(chǎn)負債率不斷升高，由2013年的76.79%上升至2014年的79.3%，再升至2015年的79.48%。

　　剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后的中航地產(chǎn)將把更多精力投放在物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)上，事實(shí)上，中航地產(chǎn)一邊著(zhù)手出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)已經(jīng)開(kāi)始扶植物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

　　資料顯示，早在2014年，中航地產(chǎn)旗下深圳市中航九方資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航九方”)就與中航長(cháng)泰投資發(fā)展有限公司簽訂租賃、運營(yíng)等服務(wù)協(xié)議，后于2015年和2016年又分別與中航地產(chǎn)控股股東中國航空技術(shù)深圳有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“航空國際”)旗下中航置業(yè)發(fā)展有限公司、中航華城置業(yè)發(fā)展有限公司達成租賃、運營(yíng)等合作，構成關(guān)聯(lián)交易。

　　今年以來(lái)，中航地產(chǎn)再次通過(guò)全資子公司中航城投資與航空國際旗下江陰、南充等地的項目簽訂合作協(xié)議。

　　據了解，中航九方在今年前三季度關(guān)聯(lián)交易中已確認的收入為1654萬(wàn)元，中航城投資通過(guò)上述關(guān)聯(lián)交易獲得的收入大約為1.96億元，兩者均為中航地產(chǎn)駐扎深圳的物業(yè)資產(chǎn)管理平臺。中國房地產(chǎn)報記者梳理中航地產(chǎn)公開(kāi)披露信息發(fā)現，2009年至今，中航地產(chǎn)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易獲得的物業(yè)租賃費用超過(guò)10.7億元。

　　值得注意的是，中航地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易曾引起深圳證監會(huì )的關(guān)注和問(wèn)詢(xún)。對此，中航地產(chǎn)方面表示：“雖然公司與控股股東及其關(guān)聯(lián)方發(fā)生的物業(yè)管理費和水電費占公司總營(yíng)業(yè)收入比重有所上升，但仍然處于較低的水平，因此公司不存在對該類(lèi)關(guān)聯(lián)交易重大依賴(lài)的風(fēng)險。”

　　對于中航地產(chǎn)下一步的資產(chǎn)剝離計劃和轉型走向，中國房地產(chǎn)報記者多次聯(lián)系中航地產(chǎn)品牌部方面，未得到回復。不過(guò)，中航地產(chǎn)曾公開(kāi)表示：“資產(chǎn)出售有助于上市公司擴大原有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提升公司在現代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的市場(chǎng)競爭力和盈利能力。”

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)