前段時(shí)間，一則溫州房產(chǎn)新聞?wù)紦烁鞔竺襟w頭條：溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，必須繳納占房?jì)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金才能重新辦理土地證。土地證上寫(xiě)著(zhù)20年到期，有的人剛花180萬(wàn)買(mǎi)了房，轉眼又要掏60萬(wàn)續費，簡(jiǎn)直是要上天的節奏!

 

　　對于大多數人來(lái)說(shuō)，房子這最重要的財產(chǎn)可不容一點(diǎn)馬虎!70年后，我們的房子還屬于我們嗎?到期后，我們又該做點(diǎn)啥?關(guān)于諸如此類(lèi)的問(wèn)題，在網(wǎng)上并不少見(jiàn)。

 

　　不過(guò)，可喜的是，這個(gè)問(wèn)題終于有官方回應了!11月28日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》正式對外公布，引人矚目的是，意見(jiàn)在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產(chǎn)權利等。

 

　　南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝對此表示，完全不用擔心住宅70年到期之后，房屋會(huì )被收回。另外、既然物權法已經(jīng)明確指出“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)，自動(dòng)續期”，自動(dòng)意味著(zhù)免費，收費怎么能叫自動(dòng)?所以，免費續期的可能性非常大。

 

　　11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》發(fā)布。其中涉及的諸多內容，比如住宅70年產(chǎn)權到期后的問(wèn)題，比如私有財產(chǎn)的保護問(wèn)題等，既和擁有億萬(wàn)財富的企業(yè)家有關(guān)，也與普通的工薪階層有關(guān)。意見(jiàn)的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號?以下8個(gè)關(guān)系所有人的重大問(wèn)題，中央都有了新說(shuō)法。

 

　　中央頂層設計解決八大產(chǎn)權問(wèn)題

 

　　作為我國首次以中央名義出臺的產(chǎn)權保護頂層設計，《意見(jiàn)》為解決長(cháng)期以來(lái)社會(huì )所關(guān)注的八大產(chǎn)權問(wèn)題明確了方向。

 

　　1、非公有產(chǎn)權保護弱于國有產(chǎn)權保護：堅持平等保護

 

　　由于歷史原因，存在一些法律制度對不同所有制產(chǎn)權保護不夠同等，對非公有產(chǎn)權保護弱于對公有特別是國有產(chǎn)權保護，出現因所有制主體身份不同而同罪異罰或異罪異罰現象。

 

　　《意見(jiàn)》明確，堅持平等保護。公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權不可侵犯，非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權同樣不可侵犯。健全以企業(yè)組織形式和出資人承擔責任方式為主的市場(chǎng)主體法律制度，統籌研究清理、廢止按照所有制不同類(lèi)型制定的市場(chǎng)主體法律和行政法規。加大對非公有財產(chǎn)的刑法保護力度。

 

　　“很多政策措施在中央文件中都是首次出現，力度空前，對于平等保護各類(lèi)產(chǎn)權尤其是加強非公有產(chǎn)權保護意義重大。”國家發(fā)改委經(jīng)濟體制與管理研究所所長(cháng)銀溫泉說(shuō)。

 

　　2、企業(yè)特別是民企過(guò)去經(jīng)營(yíng)不規范問(wèn)題：遵循法不溯及既往等原則

 

　　長(cháng)期以來(lái)，各類(lèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中存在一些違規經(jīng)營(yíng)甚至涉嫌違法行為。特別是一旦企業(yè)涉案，容易“新賬舊賬一起算”。對此一些民營(yíng)企業(yè)憂(yōu)心忡忡，甚至影響投資意愿。

 

　　《意見(jiàn)》指出，堅持有錯必糾，抓緊甄別糾正一批社會(huì )反映強烈的產(chǎn)權糾紛申訴案件，剖析一批侵害產(chǎn)權的案例。嚴格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀(guān)看待和依法妥善處理改革開(kāi)放以來(lái)各類(lèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的不規范問(wèn)題。北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說(shuō)，中央明確歷史、辯證地看待過(guò)去的不規范行為，給民營(yíng)企業(yè)家吃下“定心丸”，有利于他們安心投資、生活。

 

　　3、涉案財產(chǎn)處置隨意牽連合法財產(chǎn)：依法慎重采取強制措施

 

　　企業(yè)和公民財產(chǎn)權受到侵犯，執法司法不夠規范是一個(gè)重要原因。比如，不管企業(yè)涉案性質(zhì)輕重，一旦涉案動(dòng)輒采取查封、扣押、凍結等強制措施，造成企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)無(wú)法進(jìn)行，甚至破產(chǎn)倒閉;處理涉案財物時(shí)擴大范圍，混淆企業(yè)法人財產(chǎn)和股東個(gè)人財產(chǎn)，混淆違法所得和合法財產(chǎn)，混淆涉案人員個(gè)人財產(chǎn)和家庭成員財產(chǎn)等。

 

　　《意見(jiàn)》提出，嚴格規范涉案財產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強制措施。嚴格區分經(jīng)濟糾紛與經(jīng)濟犯罪的界限、企業(yè)正當融資與非法集資的界限、民營(yíng)企業(yè)參與國有企業(yè)兼并重組中涉及的經(jīng)濟糾紛與惡意侵占國有資產(chǎn)的界限，防范刑事執法介入經(jīng)濟糾紛，防止選擇性司法。

 

　　4、“新官不理舊賬”：完善政府守信踐諾機制

 

　　一些地方政府政策不連續，“新官不理舊賬”，有的甚至招商引資時(shí)“敲鑼打鼓”，項目上馬后“關(guān)門(mén)打狗”;有的地方保護主義嚴重，極端的甚至將外來(lái)投資企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)視作“打土豪”的對象;有的調整規劃采取行政強制性措施，不給予企業(yè)必要的搬遷補償費用。

 

　　《意見(jiàn)》明確，大力推進(jìn)法治政府和政務(wù)誠信建設，地方各級政府及有關(guān)部門(mén)要嚴格兌現向社會(huì )及行政相對人依法作出的政策承諾，認真履行在招商引資、政府與社會(huì )資本合作等活動(dòng)中與投資主體依法簽訂的各類(lèi)合同，不得以政府換屆、領(lǐng)導人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權益的，要承擔法律和經(jīng)濟責任。

 

　　5、房屋土地使用權到期：研究續期法律安排

 

　　土地使用權到期后，房子還是你的嗎?《意見(jiàn)》明確，研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排。

 

　　社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠認為，關(guān)鍵意義在于中央明確了解決這一問(wèn)題的導向，即推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。

 

　　6、強征強拆：給予被征收征用者公平合理補償

 

　　由于財產(chǎn)征收征用制度不完善，相關(guān)法律規定不夠明確具體，造成行政機關(guān)自由裁量空間大，少數地方借“公共利益的需要”之名強征強拆公民房屋，或征收征用補償不夠公平合理。

 

　　《意見(jiàn)》明確，完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化。給予被征收征用者公平合理補償。

 

　　孫憲忠說(shuō)，需要在法律上明確界定公共利益的范圍，即使涉及公共利益，也要目的正當、程序正當、足額補償。要讓百姓有知情權，以及一定的參與權和決定權。

 

　　7、國資“蛀蟲(chóng)”：防止內部人任意支配國有資產(chǎn)

 

　　由于我國國有資產(chǎn)產(chǎn)權保護制度仍不完善，國有資產(chǎn)流失現象仍然存在。比如國有產(chǎn)權由于所有者和代理人關(guān)系不夠清晰，存在內部人控制、關(guān)聯(lián)交易等;由于自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權所有人缺位，土地等自然資源由國有企業(yè)低價(jià)甚至無(wú)償使用。

 

　　《意見(jiàn)》提出，以制度化保障促進(jìn)國有產(chǎn)權保護，防止內部人任意支配國有資產(chǎn)，切實(shí)防止國有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度，逐步實(shí)現各類(lèi)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等使用土地等自然資源。

 

　　8、侵犯知識產(chǎn)權成本過(guò)低：提高侵權法定賠償上限

 

　　由于知識產(chǎn)權侵權成本過(guò)低，造成侵權行為屢禁不止，嚴重損害創(chuàng )新活力。

 

　　《意見(jiàn)》明確，提高知識產(chǎn)權侵權法定賠償上限，探索建立對專(zhuān)利權、著(zhù)作權等知識產(chǎn)權侵權懲罰性賠償制度。

 

　　專(zhuān)家解讀

 

　　這份《意見(jiàn)》釋放出哪些積極信號?如何解讀?來(lái)看看北京大學(xué)法學(xué)院教授王錫鋅是如何說(shuō)的——

 

　　對于《意見(jiàn)》的公布，可以聚焦以下三點(diǎn)：

 

　　《意見(jiàn)》中表示：以發(fā)展眼光客觀(guān)看待和依法妥善處理改革開(kāi)放以來(lái)各類(lèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的不規范問(wèn)題。這是給民營(yíng)企業(yè)家吃下“定心丸”!

 

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授 王錫鋅：

 

　　這次的《意見(jiàn)》里面特別強調嚴格落實(shí)執行，這個(gè)就很有針對性。在民營(yíng)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，由于歷史的某些階段，不規范的經(jīng)營(yíng)可能是存在的。如果以現在的標準、后來(lái)的標準來(lái)要求民營(yíng)企業(yè)之前的行為，就很可能出現選擇性的司法和執法，對企業(yè)主也會(huì )產(chǎn)生不必要的心理影響，更會(huì )使得民眾對私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)有一種原罪的心理認知。如何真正落實(shí)，是保證私營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)企業(yè)主心理穩定、社會(huì )生態(tài)、法治環(huán)境得以改進(jìn)的很重要的一個(gè)方面。

 

　　《意見(jiàn)》中表示：對于“新官不理舊賬”提出完善政府守信踐諾機制。政府是公權力的代表，強調法治政府和政務(wù)誠信，是不是也要樹(shù)立政府誠信表率形象?

 

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授 王錫鋅：

 

　　無(wú)論是從法治政府的基本要求，還是從現代公共治理的方面看，政府跟所有的老百姓一樣，都必須要誠實(shí)守信，這是一個(gè)基本原則。如果沒(méi)有信任的話(huà)，就很難有有效的官民合作，這樣就使得問(wèn)題的解決面臨非常高的成本。“新官不理舊賬”的問(wèn)題，過(guò)去還是有一定的普遍性，所以這一次提出來(lái)，我覺(jué)得是非常具有針對性。如何在這方面，按照決定的落實(shí)，我覺(jué)得是增進(jìn)我們政府公信力建設所必需的。

 

　　房屋土地使用權到期，《意見(jiàn)》研究后續期法律安排。是不是意味著(zhù)70年后我們的房產(chǎn)權到底怎么續?要不要花錢(qián)?這些問(wèn)題就要有定論了?

 

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授 王錫鋅：

 

　　建設用地，有的地方是30年，有的地方是50年、70年，所以在一些地方，房屋土地使用權到期已經(jīng)是實(shí)踐問(wèn)題。所以在制度建設上，續期必須要有具體的方案。對很多中國百姓來(lái)說(shuō)，畢生所得可能都會(huì )投到房產(chǎn)上，這個(gè)房產(chǎn)能不能成為恒產(chǎn)，這個(gè)就涉及到大家有沒(méi)有恒心。在心理上，恒心是非常重要的。因此，續期制度肯定要做，并且是要朝著(zhù)有利于擁有房產(chǎn)的人的心理預期的方向去推進(jìn)制度的具體化和落實(shí)。

 

　　中央為何如此重視產(chǎn)權保護?

 

　　產(chǎn)權保護制度，是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的基石。只有對公私財產(chǎn)保護一視同仁，才能使市場(chǎng)經(jīng)濟體系更加完善，實(shí)現可持續發(fā)展。

 

　　說(shuō)到產(chǎn)權，大多數人首先想到的是個(gè)人房產(chǎn)。實(shí)際上，產(chǎn)權不僅包括物權這樣的有形之產(chǎn)，其內涵正逐步豐富和擴展。

 

　　“現在的產(chǎn)權概念，不僅包括經(jīng)濟領(lǐng)域大家熟悉的物權、債權、股權等，也包括跨經(jīng)濟領(lǐng)域、社會(huì )領(lǐng)域、文化領(lǐng)域、環(huán)境資源領(lǐng)域的知識產(chǎn)權、各種無(wú)形財產(chǎn)權(如人力資本產(chǎn)權)以及自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權等。”國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院教授常修澤介紹。

 

　　《孟子•滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心。”由此可見(jiàn)，產(chǎn)權自古以來(lái)就是穩定人心、推動(dòng)社會(huì )發(fā)展的“定盤(pán)星”。

 

　　從國家經(jīng)濟運行看，產(chǎn)權制度是現代國家治理體系的基石，也是中國特色社會(huì )主義的制度文明之所在。

 

　　國家歷來(lái)關(guān)注產(chǎn)權保護。從改革開(kāi)放初期在農村建立家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，到上世紀90年代推進(jìn)國有企業(yè)股份制改革;從2004年將“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”寫(xiě)入憲法，到2007年出臺物權法，以公平為核心原則的產(chǎn)權保護制度逐步形成，產(chǎn)權保護法律體系初步建立，全社會(huì )產(chǎn)權保護意識不斷增強。

 

　　黨的十八大以來(lái)，中央對產(chǎn)權保護提出新要求。十八屆三中全會(huì )指出，完善產(chǎn)權保護制度，國家保護各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權和合法利益;十八屆四中全會(huì )指出，健全以公平為核心原則的產(chǎn)權保護制度，加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權的保護;“十三五”規劃建議指出，推進(jìn)產(chǎn)權保護法治化，依法保護各種所有制經(jīng)濟權益。

 

　　但也要看到，當前我國產(chǎn)權保護狀況仍不樂(lè )觀(guān)，特別是不同所有制經(jīng)濟產(chǎn)權保護不夠同等，公權力侵害私有產(chǎn)權、民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)被違規查封扣押凍結等現象時(shí)有發(fā)生，公有產(chǎn)權受侵犯、國有資產(chǎn)流失現象依然存在，侵犯知識產(chǎn)權的行為易發(fā)多發(fā)。這些現象都對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展造成不利影響，亟待解決。

 

　　“中央文件是切中時(shí)弊的，文件的發(fā)布對于矯正并穩定社會(huì )預期，給整個(gè)社會(huì )提供‘定心丸’具有重要作用。”常修澤說(shuō)，中國改革開(kāi)放正處在重要的歷史時(shí)刻，當下提出并強調完善產(chǎn)權保護制度，依法保護產(chǎn)權，意義重大。

 

　　我國的房子產(chǎn)權一般有多少年?

 

　　談房屋產(chǎn)權，首先需要普及一下基本概念。所謂房屋產(chǎn)權，是指房屋所有權和土地使用權。前者受《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國物權法》保護，永久屬于你。而土地使用權，是有年限限制的，一般為40、50、70年。

 

　　實(shí)際上，現在的商品房的土地使用年限很少有70年的，因為使用年限是從國家出讓時(shí)開(kāi)始計算，加上開(kāi)發(fā)周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開(kāi)發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉手，就更短了。

 

　　產(chǎn)權到期以后會(huì )怎樣?

 

　　我國《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。而這個(gè)“自動(dòng)”，不是指“無(wú)償續期”，“對于住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，采用自動(dòng)續期的方式，續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務(wù)院規定。”

 

　　現在，事情變成國務(wù)院的了。然而……國務(wù)院至今也沒(méi)有相關(guān)法規出臺。不過(guò)，上海、深圳這兩個(gè)城市，均出臺了各自的地方性法規，明確規定產(chǎn)權到期后，續費不是無(wú)償的。這兩個(gè)城市根據《城市房地產(chǎn)管理法》，設立了以下規定：

 

　　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應該重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

 

　　總之，對于不拆遷的情況，如果產(chǎn)權期限到了，只需交一個(gè)土地出讓金就可以了，因為土地年限到了，但房子還是屬于你的;如果房子要拆了，政府給你重新分配了，使用年限也是重新計算。呃……好像跟《物權法》中“自動(dòng)續期”的表態(tài)相抵觸了。而且，這則法律條文說(shuō)得也很模糊，沒(méi)有明確的執行標準。

 

　　既然如此，那地方政府就自己說(shuō)了算了。溫州執行的就是“市場(chǎng)評估地價(jià)”，出現了“房?jì)r(jià)三分之一用于續費”這種情況。但不是所有城市都是如此，深圳、青島就是當地的“公告基準地價(jià)”，一般不過(guò)幾百塊、上千塊。

 

　　那如果我到期不交出讓金呢?

 

　　物權法規定，政府不能無(wú)償、強制收回這塊土地。那如果到期了居民不交土地出讓金，那你就是相當于是在無(wú)償使用這塊土地，可以居住，但轉讓時(shí)卻要補繳土地出讓金。所以，如果你以后想轉讓、抵押房產(chǎn)，都需要把缺的這土地出讓金補上才可以。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)