2017年，在抑制投資投機性購房、防止熱點(diǎn)城市樓市泡沫的同時(shí)，三四線(xiàn)城市和縣城房地產(chǎn)去庫存仍是調控重心。

　　2016年年末，住房城鄉建設部在部署2017年房地產(chǎn)調控走向時(shí)表示，2017年將堅持分類(lèi)調控、因城因地施策，大力支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。按照供給側結構性改革的要求，繼續堅定不移抓好三四線(xiàn)城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。

　　同時(shí)，加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機構化、規?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構建購租并舉的住房制度。加強住房市場(chǎng)監管和整頓，規范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的房地產(chǎn)基礎性制度和長(cháng)效機制。

　　可見(jiàn)，2017年，在抑制投資投機性購房、防止熱點(diǎn)城市樓市泡沫的同時(shí)，三四線(xiàn)城市和縣城房地產(chǎn)去庫存仍是調控重心。

　　三四線(xiàn)城市和縣城樓市去庫存之路仍艱難

　　2016年去庫存效果較明顯，待售面積出現明顯下滑。根據國家統計局的數據，11月末全國商品房待售面積為69095萬(wàn)平方米，同比跌幅為0.8%。

　　尤其是其中的住宅庫存下降明顯。2016年2月為住宅庫存的高點(diǎn)4.7億平方米，至2016年10月已經(jīng)下降至4.1億平方米，絕對庫存已經(jīng)去化12%，回到2014年12月的水平。

　　易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比(商品房去化周期)總體較小，這和此類(lèi)城市庫存規模明顯不足的態(tài)勢是有關(guān)的。二線(xiàn)城市存銷(xiāo)比回落的速度較快，這和二線(xiàn)城市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續向好的態(tài)勢有關(guān)。其中，具有代表性的“四小龍”城市即南京、蘇州、合肥和廈門(mén)更是出現了存銷(xiāo)比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)。三線(xiàn)城市購房政策相對寬松，所以去庫存方面也有向好的表現。

　　但大部分三四線(xiàn)城市尤其是四五線(xiàn)縣城，房地產(chǎn)庫存仍不低。

　　根據易居房地產(chǎn)研究院對于35個(gè)典型城市的樓市去化周期統計，北海的存銷(xiāo)比數值最高，為31個(gè)月。濟寧、西寧、貴陽(yáng)、煙臺、荊門(mén)、蘭州的商品房存銷(xiāo)比均在15個(gè)月以上。

　　“長(cháng)春、沈陽(yáng)、大連、唐山等城市的去庫存壓力仍較大。在一些四五線(xiàn)城市，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)，而是沒(méi)人買(mǎi)。”萬(wàn)科總裁郁亮表示。

　　若將全國商品房待售面積加上新開(kāi)工面積，則全國商品房庫存規模仍然龐大。數據顯示，截至2016年10月底，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積達730981萬(wàn)平方米。減去前10月已銷(xiāo)售的120338萬(wàn)平方米，未來(lái)仍將有61億平方米房屋等待消化，以2016年前11月銷(xiāo)售面積13.5億平方米計算，“全國商品房待售面積+施工面積”總共有68億平方米，這么多的房地產(chǎn)庫存去化周期至少需要5年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存之路仍任重道遠。

　　新一輪去庫存新政陸續亮相

　　2016年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，去庫存方面，要堅持分類(lèi)調控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存過(guò)多問(wèn)題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮化結合起來(lái)，提高三四線(xiàn)城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線(xiàn)城市教育、醫療等公共服務(wù)水平，增強對農業(yè)轉移人口的吸引力。

　　2017年，中央仍將堅持因城施策原則，將樓市調控權力下放到地方政府。“除對部分樓市熱點(diǎn)區域會(huì )采取進(jìn)一步的收緊性政策，對庫存較大的城市仍會(huì )采取相應配套放松政策，并逐步將去庫存和促進(jìn)人口城鎮化結合起來(lái)，增加政策的可操作性，促進(jìn)此類(lèi)地區市場(chǎng)活躍度。”易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)表示。

　　沈陽(yáng)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，持續執行較為穩健寬松的貸款政策，盡全力滿(mǎn)足繳存職工購房需求。沈陽(yáng)市住房公積金管理中心副主任趙雷2016年12月20日在沈陽(yáng)市政府新聞發(fā)布會(huì )上表示，沈陽(yáng)市住房公積金管理中心加強與房企合作，全市所有在售重點(diǎn)樓盤(pán)、明星樓盤(pán)均與中心簽訂貸款準入協(xié)議，取消了樓盤(pán)未封頂公積金貸款限制，同一家庭的夫妻雙方及其具有完全民事行為能力的子女可以同時(shí)申請兩套住房公積金貸款，并同時(shí)采取了一系列關(guān)于購房的寬松措施。

　　趙雷稱(chēng)，2017年，如果繳存職工個(gè)貸、提取資金需求繼續保持旺盛，資金流動(dòng)性壓力依然不減，沈陽(yáng)市住房公積金管理中心將考慮繼續開(kāi)展公積金貸款轉商業(yè)貼息貸款融資。

　　根據2016年12月22日遼寧省政府下發(fā)的《全省加快房地產(chǎn)去庫存工作方案》，遼寧省將通過(guò)戶(hù)籍和住房制度改革、土地供應總量控制、發(fā)揮市場(chǎng)功能等措施，將房地產(chǎn)庫存去化周期調整到合理水平。

　　“房地產(chǎn)庫存去化周期進(jìn)一步縮短，住宅類(lèi)商品房去化周期控制在12至18個(gè)月以?xún)?重點(diǎn)區域房地產(chǎn)庫存得到有效化解，商品房增量控制在合理規模，基本建立滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、產(chǎn)品結構基本合理，從2017年開(kāi)始，用3至5年時(shí)間基本完成房地產(chǎn)去庫存任務(wù)。”遼寧省政府提出了具體的去庫存目標。

　　為實(shí)現這一目標，遼寧省政府要求各地區，要積極推行棚改安置和公租房保障貨幣化。采取直接發(fā)放貨幣補償、政府團購社會(huì )房源、搭建平臺、動(dòng)員開(kāi)發(fā)企業(yè)打折銷(xiāo)售、棚改居民自主購房等方式，積極推行棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房。鼓勵農民進(jìn)城購房置業(yè)。加快推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，鼓勵有能力在城鎮穩定就業(yè)和生活的農業(yè)轉移人口進(jìn)城購房落戶(hù)，推動(dòng)居住證持有人享有與當地戶(hù)籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業(yè)轉移人口納入當地住房保障范圍。

　　此外，遼寧省政府還強調，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。支持居民自住和改善性住房需求。加大住房公積金支持力度。擴大住房公積金覆蓋面，進(jìn)一步推進(jìn)非公企業(yè)建立住房公積金制度。實(shí)行差異化供地政策。各地區要依據住宅類(lèi)商品房庫存去化周期，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給，嚴格控制商品住宅新增供地。庫存嚴重的地區要暫停供應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地;已供應、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地可申請轉換用途或調整商住比例。

　　2017年1月4日，唐山市經(jīng)濟工作會(huì )議上，河北省委常委、唐山市委書(shū)記焦彥龍強調，要精準去庫存，確保商品房庫存穩定在合理區間，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性、持續發(fā)展。據悉，2016年唐山樓市雖有緩解，但去庫存難題仍難以解決。尤其是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的存量，不但社區商業(yè)空置，連全市中心位置的高端商鋪，依然難以銷(xiāo)售和出租，運營(yíng)艱難。

　　轉載自中房報

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)