日前，國務(wù)院出臺的《關(guān)于創(chuàng )新政府配置資源方式的指導意見(jiàn)》提出，支持各地區在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng )新，引發(fā)市場(chǎng)熱議。在中央明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位后，各地調控政策陸續出臺，曾經(jīng)被認為是降低房?jì)r(jià)“利器”的房地產(chǎn)稅再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

　　爭議三大焦點(diǎn)

 

　　對于征收房地產(chǎn)稅，目前有較大的爭議：一是合法性的問(wèn)題，二是必要性問(wèn)題，三是如何征收的問(wèn)題。

 

　　1.該不該征?

 

　　我國現行稅制體系中，只有“房產(chǎn)稅”，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。

 

　　房地產(chǎn)稅到底應不應該征收?諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬于私有，因為土地增值，附著(zhù)于土地之上的房屋也跟著(zhù)升值，地方政府會(huì )向房屋持有人征收房地產(chǎn)稅。

 

　　但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權和使用權，對土地只有70年的使用權，租金已經(jīng)在買(mǎi)房時(shí)一次性交付。后期增值的是土地，房屋因為老化破損不僅不升值還貶值，既然貶值就不應該征收房產(chǎn)增值稅。

 

　　對此，經(jīng)濟學(xué)家賈康認為：土地出讓金是地租，以土地終極所有權為經(jīng)濟依據去征收地租。征稅有一個(gè)公權力的背景，是以政治上的權力為背景的依法強制征收。租和稅在各個(gè)經(jīng)濟體實(shí)際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關(guān)系。

 

　　2.能否調控房?jì)r(jià)?

 

　　以調控房?jì)r(jià)和收入分配為由征收房地產(chǎn)稅，理由不充分。因為房?jì)r(jià)和收入分配受到諸多復雜因素的影響，房地產(chǎn)稅只是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調控房?jì)r(jià)或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。

 

　　從增加地方稅收的角度，房地產(chǎn)稅短期難以替代土地財政。由于較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產(chǎn)難以統計和確權、真實(shí)城鎮化率較低等因素，即使開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，短期內也難以替代土地出讓收入。

 

　　另外，目前樓市出現嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過(guò)剩，賣(mài)不出去、租不出去，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，勢必對這些城市的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大負面作用，有可能導致房屋庫存量進(jìn)一步上升。在一線(xiàn)和強二線(xiàn)由于供不應求，一致性預期下房地產(chǎn)稅轉嫁，推高房?jì)r(jià)和房租;在三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮人口增加和棚改動(dòng)遷兩個(gè)途徑去庫存，去化周期大幅延長(cháng)。

 

　　3.如何征收?

 

　　首先是房屋性質(zhì)問(wèn)題。由于歷史遺留原因，現存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類(lèi)型的房屋，產(chǎn)權性質(zhì)差別大，稅基不統一。

 

　　其次是征收標準問(wèn)題。關(guān)于征稅范圍、計稅依據、稅率制定，以及稅收減免等課稅細節的制定還存在爭議。在中國，住房保有環(huán)節的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數扣，是有爭議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設計為人均40平米，但也有不同意見(jiàn)，立法中大家需尋求最大公約數。有人會(huì )認為應60平米，有人會(huì )認為應該從第一套房扣除，但也有人說(shuō)扣除第一套房會(huì )催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開(kāi)始征。然而，究竟設定怎樣的標準較為合理，目前也難以達成一致。

 

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅計稅余值的估價(jià)流程，目前尚未建立統一的標準。當前房地產(chǎn)估價(jià)的中介機構較為分散，部分二手房出于避稅的考慮，實(shí)際交易價(jià)格和官方系統的登記價(jià)格差距較大。而且不動(dòng)產(chǎn)的獨一性決定了征稅主體的個(gè)體差異較大，如何建立城市或者街道范圍的基準地價(jià)，針對不同房產(chǎn)之間個(gè)性因素進(jìn)行修正，以及隨著(zhù)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)如何進(jìn)行價(jià)格的及時(shí)更新，迫切需要探索出較為適合我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)體系。

 

　　再次是如何征收的問(wèn)題。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過(guò)單位財務(wù)部門(mén)代扣代繳，如果讓稅務(wù)局直接面對居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，難度較大。有人建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權威部門(mén)來(lái)征收，這樣可以節省稅務(wù)部門(mén)的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業(yè)操守和業(yè)務(wù)能力目前是否達到相應的水平，也存在質(zhì)疑。并且，如果采用重慶、上海征稅范圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問(wèn)題。

 

　　五大政策走向

 

　　基于上述分析，我們對房地產(chǎn)稅未來(lái)政策走向判斷如下：

 

　　1.盡管沒(méi)有明確的時(shí)間表，但房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨。

 

　　房地產(chǎn)稅是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩定來(lái)源，用于支持地方公共設施建設和服務(wù)，提升地方房產(chǎn)價(jià)值，形成正向循環(huán);也是對我國現有房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收結構中重交易、輕保有的修正，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

 

　　2.推出房地產(chǎn)稅主要定位為形成合理的稅收體系。

 

　　無(wú)論從國際經(jīng)驗，還是上海和重慶的實(shí)踐來(lái)看，房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響是有限的。

 

　　推出房地產(chǎn)稅更多定位為理順現有的房地產(chǎn)稅費結構，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩定的稅收來(lái)源。

 

　　3.受制多種因素影響，房地產(chǎn)稅在我國短期內難以全面落地。

 

　　除了立法等準備工作還未完成以外，由于前期重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)并不成功，預計房地產(chǎn)稅征收前還會(huì )采用新的方案，目前關(guān)于新方案還存在許多爭論，以及有待解決的技術(shù)問(wèn)題。

 

　　另外，樓市出現嚴重分化，擔心推出房地產(chǎn)稅后對三四線(xiàn)城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產(chǎn)稅在我國短期內難以全面落地。

 

　　4.新推出的房地產(chǎn)稅將對現行稅費體制中的稅費項目進(jìn)行歸并和調整。

 

　　房地產(chǎn)稅在起草過(guò)程中，實(shí)際上是對現行稅制以及有關(guān)的收費體系的再設計，因為圍繞著(zhù)房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。

 

　　新推出的房地產(chǎn)稅將對現行稅費體制中的稅費項目進(jìn)行歸并和調整，更合理地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收結構。

 

　　5.可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

 

　　1月12日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《人民日報》發(fā)布署名文章稱(chēng)，支持各地區在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng )新?？梢灶A期，房地產(chǎn)稅可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

 

　　來(lái)源：國際金融報

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)