看清楚了，我反對的是“著(zhù)急”出臺房地產(chǎn)稅，而不是反對出臺房地產(chǎn)稅!

 

　　“兩會(huì )”在即，各種關(guān)于房地產(chǎn)稅(官方已經(jīng)將其改名為房地產(chǎn)稅，后面統一為房地產(chǎn)稅)的消息不絕于耳，有來(lái)自官方的一句帶過(guò)，有來(lái)自媒體的不斷熱炒，也有來(lái)自一些專(zhuān)家的背書(shū)。

 

　　我相信，有關(guān)部門(mén)也好，媒體也好，選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)不斷討論房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，用意是非常明白的。那就是為房地產(chǎn)稅的出臺疏導輿論。我甚至看到某個(gè)稅法專(zhuān)家說(shuō)，房地產(chǎn)稅的草案已經(jīng)完成，就等著(zhù)進(jìn)入立法程序了。

 

　　事實(shí)上，自中國房地產(chǎn)進(jìn)入2000年后第一輪熱潮開(kāi)始，房地產(chǎn)稅就進(jìn)入了公共討論的視野。但是，這么多年來(lái)，圍繞的焦點(diǎn)問(wèn)題卻沒(méi)有改變，仍然是：為什么征收，如何征收，對哪些房子征收，征收房地產(chǎn)稅能否遏制高房?jì)r(jià)，征收有沒(méi)有合法性，征收之后房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅收如何處理，房地產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系如何，等等。

 

　　這些問(wèn)題，不僅僅是一個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題和稅收問(wèn)題，更涉及到依法征稅原則的貫徹和政府對公民財產(chǎn)權利上設置任何稅負如何不確保民意反彈的公共政策話(huà)題，因而備受各界關(guān)注。

 

　　可以說(shuō)，如果從最初的物業(yè)稅的討論和設計開(kāi)始，圍繞中國房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)快10多年了。

 

　　從政策設計者最初的初衷而言，當初討論房地產(chǎn)稅改革，一是通過(guò)稅收手段抑制房地產(chǎn)投資和房?jì)r(jià)，二是為了對中國繁雜而無(wú)效的“不動(dòng)產(chǎn)稅收”體系動(dòng)大手術(shù)，進(jìn)行歸并和改革。

 

　　我國現行的涉及房地產(chǎn)的稅收包括房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅和所得稅等10種稅收，再加上五花八門(mén)的各種收費，使得中國房地產(chǎn)領(lǐng)域不僅稅種多，稅負在各個(gè)環(huán)節分布不均，而且相當不規范。

 

　　基于此，為了完善國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節稅費，十六屆三中全會(huì )提出“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)稅費”。

 

　　可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅最初的公共政策目標和定位是一個(gè)“改革”問(wèn)題，是一個(gè)整體設計問(wèn)題，而絕對不是為了增加政府的收入和調控房?jì)r(jià)。

 

　　從改革的視角而言，通過(guò)對房地產(chǎn)領(lǐng)域現存的各種稅費的規范和調整，在總體稅負不改變的情況下增加多套住房持有環(huán)節的稅收，減少或者取消交易環(huán)節的一些不合理的稅費，通過(guò)設置合理的房地產(chǎn)稅收體系給房市以明確的制度預期，以保房?jì)r(jià)穩定，并使之成為地方的主要稅源，這個(gè)大方向沒(méi)有任何問(wèn)題。

 

　　然而，問(wèn)題的關(guān)鍵是，如果每一次對于房地產(chǎn)稅的討論或者推行試點(diǎn)，都以地方政府的財政收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰和宏觀(guān)經(jīng)濟的基本面作為風(fēng)向標，則無(wú)疑使得房地產(chǎn)稅本身就具有極其明顯的急功近利的目標。

 

　　比如，對于房地產(chǎn)稅，地方政府會(huì )將其作為創(chuàng )收的新的增長(cháng)點(diǎn)，民眾會(huì )對房地產(chǎn)稅寄予遏制房?jì)r(jià)的厚望。這種急功近利的思維，不僅會(huì )誤導民眾預期，也會(huì )引發(fā)開(kāi)發(fā)商等利益相關(guān)方的激烈的反對，最終會(huì )使得房地產(chǎn)稅的設計會(huì )陷入不倫不類(lèi)，不明不白，說(shuō)不清楚的尷尬境地。

 

　　比如，公眾對于房地產(chǎn)稅如何征收、征收對象、征收目的以及房地產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系等等都出現了很大的分歧。

 

　　在這種情況下，我個(gè)人堅持認為，房地產(chǎn)稅的當務(wù)之急絕對不是在各種條件不具備的情況下匆匆出臺一個(gè)不成熟的方案，而是回歸“改革”的共識，擺脫“功利主義”制度思維的桎梏。本著(zhù)完善中國房地產(chǎn)稅收體系，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的目的，討論中國房地產(chǎn)的基本制度設計問(wèn)題。在此基礎上，明確房地產(chǎn)稅的基本內涵、基本架構和設想，化解分歧和疑慮。

 

　　最起碼，應該回答清楚五個(gè)問(wèn)題：

 

　　第一，房地產(chǎn)稅征收的目的是什么，這是制度設計者必須回答的第一個(gè)問(wèn)題。

 

　　是為了抑制房?jì)r(jià)，抑制投機，還是為了給地方增加穩定的收入稅種。在房地產(chǎn)稅的征收目的上，筆者反對那種含糊不清的“與國際接軌”之類(lèi)的站不住的理由。

 

　　從國際上征收房產(chǎn)稅的國家看，絕大多數都是把房產(chǎn)稅作為地方稅，目的就是為了地方財政收入，而且真正來(lái)自于民用之于民。

 

　　在征收目的上，我們必須明確究竟為了什么。因為這個(gè)問(wèn)題很重要，這個(gè)問(wèn)題涉及到以后房地產(chǎn)稅究竟如何用的問(wèn)題。

 

　　我們現在似乎不好意思承認是為了地方財政的考慮，而是總讓老百姓期待這個(gè)稅可以降房?jì)r(jià)，從而取得輿論的支持。

 

　　就制度設計的初衷而言，制度設計者到現在為止都無(wú)法說(shuō)清楚房地產(chǎn)稅的政策目標究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房?jì)r(jià)?要完善稅收體制，就要在征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度的取消其他的稅費，而要抑制高房?jì)r(jià)，就不應該針對居民個(gè)人，而應該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。

 

　　在以上種種的疑問(wèn)得不到制度的回應的情況下，強行推行房地產(chǎn)稅甚至搞擴大試點(diǎn)，不僅無(wú)法抑制房?jì)r(jià)，反而會(huì )引發(fā)更多的不公平。

 

　　第二，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。

 

　　2003年，中國對房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革之初，基于控制房?jì)r(jià)和完善稅制的目的，提出將現行的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的各種收費和土地使用權出讓金等稅費合并，轉化為房地產(chǎn)保有階段按年統一收取的物業(yè)稅(即現在的房地產(chǎn)稅)的思路。

 

　　然而，前幾年關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，無(wú)論是重慶、上海的試點(diǎn)，還是總體思路，卻悄然轉換成“增稅”的思維。只談房地產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費。

 

　　從國際比較的角度看，我國房地產(chǎn)稅稅費不僅不算低，而且很高，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易有關(guān)的稅費高達十多種。在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調征收房地產(chǎn)稅，但對于其他稅費卻不進(jìn)行調整和清理。

 

　　如果房地產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，而不是對中國現有的不合理的稅制進(jìn)行徹底的改革和重新的設計，這樣的改革則無(wú)異于在本來(lái)已經(jīng)很重的稅負基礎上，再加稅，而在購房者對房?jì)r(jià)沒(méi)有任何話(huà)語(yǔ)權的情況下，這樣的稅收最終會(huì )轉嫁給購房者的頭上。

 

　　因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費改革應在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調收稅，卻不理會(huì )其他稅種。如果貿然開(kāi)征，意味著(zhù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅負將更重。這顯然和十六屆三中全會(huì )的原則不一致。

 

　　第三，房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。

 

　　這是各界最為關(guān)注的問(wèn)題。眾所周知，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的特色是“房權”的無(wú)限性和“地權”的有限性。

 

　　建立在公有制基礎上的中國房地產(chǎn)產(chǎn)權，可謂患了嚴重的精神分裂癥：土地只有70年的產(chǎn)權，而房子卻擁有無(wú)限期的產(chǎn)權。這在制度設計上直接導致房地產(chǎn)稅的改革“借鑒”國際經(jīng)驗就成了一句空話(huà)。

 

　　在中國的房?jì)r(jià)里面，土地的出讓金占了很大的比重，用老百姓的話(huà)說(shuō)，所謂的住房產(chǎn)權不過(guò)是70年的長(cháng)期租賃權而已。

 

　　在國際上，沒(méi)有任何一個(gè)國家，對于一個(gè)制度設計上有嚴重殘缺的財產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的。如果要征收，起碼應該對“土地”和“房產(chǎn)”進(jìn)行分割，這在現實(shí)中是很難的。

 

　　因此，要征收所謂的房地產(chǎn)稅，要么改變土地制度，實(shí)現土地權屬的絕對擁有，要么對房子的產(chǎn)權進(jìn)行人為的分割，否則，就無(wú)法自圓其說(shuō)。因此，在房地產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)的時(shí)候，應該明確回答，征收房地產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收?如果既收土地出讓金，又收房地產(chǎn)稅，這種一層又一層的“剪羊毛”，和“增加民眾的財產(chǎn)性收入”的大政策，是否背道而馳?

 

　　第四，房地產(chǎn)稅能否起到降房?jì)r(jià)的作用?

 

　　從理論及歐美等國的實(shí)踐看，建立在土地權屬永久基礎上的房地產(chǎn)稅作為持有環(huán)節的稅收，通過(guò)增加房東的持有成本而能夠促進(jìn)房?jì)r(jià)的合理回歸。但是，這種房?jì)r(jià)的回歸并不是各國征收房地產(chǎn)稅的直接目的。

 

　　筆者研究了很多國家的房地產(chǎn)稅征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財政收入，特別是，各國的地方政府，在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，制度設計上盡可能的不引發(fā)房?jì)r(jià)的劇烈波動(dòng)。

 

　　但是，由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期畸形發(fā)展和制度的不健全，中國的房地產(chǎn)稅在設計之初，就背負其讓房?jì)r(jià)回歸的政策使命。但實(shí)際上，就房?jì)r(jià)的簡(jiǎn)單邏輯而言，影響房?jì)r(jià)的因素非常多，供需關(guān)系、土地制度、投機因素、貨幣供應等等，都可能成為影響房?jì)r(jià)的因素。

 

　　房地產(chǎn)稅本身可能會(huì )影響房?jì)r(jià)，但不會(huì )成為影響房?jì)r(jià)走勢的決定性因素。因此，寄希望于用房地產(chǎn)稅來(lái)遏制高房?jì)r(jià)，甚至用房地產(chǎn)稅來(lái)代替限購等抑制投資投機的措施，都是房地產(chǎn)稅難以承受之重。

 

　　最后，房地產(chǎn)稅的征收范圍，起征點(diǎn)是多少?

 

　　哪些房產(chǎn)應該減免，稅率如何設置，等等。中國一些熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)很高，動(dòng)輒千萬(wàn)，即使按照1%征收，每年也不是一個(gè)小數字。

 

　　有專(zhuān)家說(shuō)，房地產(chǎn)稅的征收沒(méi)有硬的法理障礙，如果真的沒(méi)有，這幾年我們在爭論什么?退一萬(wàn)步，即使不討論上述障礙，目前中國實(shí)行房產(chǎn)稅的條件并不具備，我們到現在為止連中國有多少房子都沒(méi)有搞清楚，更不用說(shuō)搞清楚每個(gè)家庭有多少房子了。不動(dòng)產(chǎn)的統一登記是前提，住房全國聯(lián)網(wǎng)是確保公平的關(guān)鍵。如果首套房免征，一些有門(mén)路的一定能想辦法把自己名下多余的房子轉到別人名下，如何防范這些不公平?恐怕還沒(méi)有辦法。

 

　　從物業(yè)稅，到房產(chǎn)稅，到房地產(chǎn)稅，從十六屆三中全會(huì )到十八屆三中全會(huì )，房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)多年，但進(jìn)展并不大，一些關(guān)鍵問(wèn)題仍然處在停滯階段，沒(méi)有破局。

 

　　即使房地產(chǎn)稅這個(gè)名字。說(shuō)實(shí)話(huà)，到現在為止，也沒(méi)有一個(gè)權威部門(mén)出來(lái)解釋?zhuān)头慨a(chǎn)稅有什么區別，為什么以前叫房產(chǎn)稅，現在叫房地產(chǎn)稅。在這樣的情況下，怎么能“著(zhù)急”出臺一項攸關(guān)民眾重大財產(chǎn)權利的法律呢?

 

　　美國首席大法官馬歇爾曾經(jīng)意味深長(cháng)地指出：“征稅的權力事關(guān)毀滅的權力。”房地產(chǎn)稅是一項重大的改革工程，其影響遍及政府、開(kāi)發(fā)商和每一個(gè)民眾。對此應嚴密論證，科學(xué)評估，慎重推行，而不能為了某種極其功利主義的目的而急于推出。更不能在土地賣(mài)得差不多的情況下，為了地方財政問(wèn)題而倉促推出。

 

　　對于房地產(chǎn)稅的目的，房地產(chǎn)稅的設計，房地產(chǎn)稅的具體制度細節都還存在巨大分歧的情況下，貿然征收不僅會(huì )危害公民的基本產(chǎn)權，而且會(huì )影響政策的合法性。

 

　　亞當斯密也言：“毋庸置疑，無(wú)法無(wú)天的征稅，不管是平時(shí)還是戰時(shí)，不管是征收國民財富的一半或者兩成，皆為人民的反抗提供了正當的理由。”這些先賢的話(huà)，我們還得聽(tīng)，還得借鑒，還得敬畏啊。

 

　　來(lái)源：光遠看經(jīng)濟