中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了2016年的冰火兩重天，2017年又將走向何方?

 

　　回顧2016年，一線(xiàn)城市及二線(xiàn)熱點(diǎn)城市火到差點(diǎn)包攬全球上漲最快10個(gè)城市，合肥、南京、廈門(mén)和蘇州“四小龍”的風(fēng)頭甚至蓋過(guò)一線(xiàn)城市。

 

　　但三四線(xiàn)城市不溫不火，據房天下數據統計，從年初庫存7.1億平米到年末庫存6.95億平米，用盡了洪荒之力僅去化了1500萬(wàn)平米，去庫存效果不明顯。

 

　　隨著(zhù)調控升級，2017年變得撲朔迷離起來(lái)。但如何變化，趨勢不變。

 

　　一、并購重組

 

　　2013年中國十大房企占商品房銷(xiāo)售的比例為10.78%，2016年上半年十大房企的銷(xiāo)售額已逼近19%，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)并購加劇，恒大、融創(chuàng )、中海、保利、綠地、萬(wàn)科相繼成為并購案的主角。

 

　　全國增速放緩、拿地成本劇增，盈利空間收窄——只有通過(guò)并購才能進(jìn)一步擴張規模，提升房企競爭力，或布局多元業(yè)務(wù)，尋找新的增長(cháng)點(diǎn)。

 

　　2016年的并購案只是對 2017年的一次預演，真正的大戲2017年將接連上演。強者恒強，品牌房企的市場(chǎng)份額繼續擴大;弱者越弱，中下房企逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　二、城市分化加劇

 

　　過(guò)去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長(cháng)中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長(cháng)沙和“廈門(mén)+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jì)r(jià)將獲得人和錢(qián)的雙重支撐。

 

　　雖然政府一直想在城鎮化過(guò)程中，實(shí)現大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì )城市和特區，所以城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。

 

　　調控后這些明星城市的效應將溢出，周邊城市將率先受益，這些周邊城市的成交量和房?jì)r(jià)都會(huì )比較堅挺。

 

　　比如廣州深圳一小時(shí)經(jīng)濟圈的東莞惠州，東莞常住人口約740萬(wàn)，惠州常住人口約480萬(wàn)，接受溢出資源有先天優(yōu)勢，房?jì)r(jià)會(huì )堅挺向上;據惠州房天下統計，2017年2月惠州二手房均價(jià)9212元，同比增長(cháng)30.02%;風(fēng)險是城市化率已處于高位，戶(hù)籍人口少，房地產(chǎn)的發(fā)展完全取決于經(jīng)濟大環(huán)境。

 

　　而無(wú)資源無(wú)人力無(wú)財力的三無(wú)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然任重道遠，成交量和房?jì)r(jià)會(huì )回落探底。

 

　　三、調控常態(tài)

 

　　2016年12月結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“房子是用來(lái)住的、而不是用來(lái)炒的”，近期一系列的從中央到地方密集的對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)說(shuō)明，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定已經(jīng)成為重要任務(wù)，房地產(chǎn)調控也將持續深入開(kāi)展，并且將成為常態(tài)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續承壓，部分城市的房地產(chǎn)泡沫將被擠出，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)行新常態(tài)。

 

　　處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長(cháng)的協(xié)調關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。下一步預計將加快住房、熱點(diǎn)地區土地供應、房地產(chǎn)稅收等制度改革，以長(cháng)效機制引導市場(chǎng)穩預期。

 

　　四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸理性

 

　　商貿物流、工業(yè)園區等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去幾年蓬勃發(fā)展，在全中國遍地開(kāi)花，幾乎任何一個(gè)城市都在大片、大片的規劃各種產(chǎn)業(yè)園區、物流園區。但是，開(kāi)發(fā)理念的陳舊，運營(yíng)能力的不足，導致多地亂象叢生。

 

　　商貿地產(chǎn)的核心是商貿，物流地產(chǎn)的核心是物流，工業(yè)地產(chǎn)的核心是工業(yè)，旅游地產(chǎn)的核心是旅游，養老地產(chǎn)的核心是養老……，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)認知將回歸，并引導行業(yè)更加健康。

 

　　五、商業(yè)價(jià)值將重估

 

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場(chǎng))。

 

　　傳統商業(yè)旺區的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來(lái)越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將不得不回歸商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值本質(zhì)，脫離價(jià)值規律的商業(yè)地產(chǎn)將出現價(jià)格下調。

 

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)將告別向外學(xué)習的歷史，因中國商業(yè)的環(huán)境、人口、體量、消費力、文化都是全球獨一無(wú)二的，中國也將開(kāi)創(chuàng )自己的商業(yè)文化，具有商業(yè)創(chuàng )新和管理能力的人將備受歡迎。

 

　　六、旅游健康養老

 

　　2016年11月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領(lǐng)域消費的意見(jiàn)。

 

　　《意見(jiàn)》明確指出，將推進(jìn)幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)消費、提升服務(wù)品質(zhì)和增加服務(wù)供給，促進(jìn)旅游消費、文化消費、體育消費、健康消費和養老消費，并推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng )新轉型、加快智慧家庭綜合標準化體系、虛擬增強現實(shí)標準體系建設等等。

 

　　國務(wù)院辦公廳本次下發(fā)的文件傳遞出促進(jìn)旅游、文化、健康、養老等行業(yè)向前發(fā)展的積極信號。在某種意義上，是對文旅地產(chǎn)、養老地產(chǎn)或進(jìn)行體育、教育、醫療健康類(lèi)轉型的房企表示肯定。消費升級是各個(gè)行業(yè)發(fā)展背景下的大潮流，順應發(fā)展趨勢或進(jìn)行提前布局才是企業(yè)壯大的硬實(shí)力。

 

　　七、租賃

 

　　2016年10月13日，北京國土局針對海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的舉措，對地塊均設定合理土地上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報價(jià)，轉為通過(guò)現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。

 

　　政策明確傳達了鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的信號，同時(shí)也鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)、出租庫存商品住房或是與住房租賃企業(yè)合作，此條路更漫長(cháng)。

 

　　八、買(mǎi)或不買(mǎi)

 

　　大家最關(guān)心的就是何時(shí)能買(mǎi)房，估計中國沒(méi)這個(gè)人，任志強說(shuō)的很準?他也只是跟著(zhù)政策說(shuō)。中國太大，城市化又不均衡，全國城市化率平均57.35%。

 

　　發(fā)達地區城市化率已超75%，而貧困落后地區城市化率不到30%，部分貧困落后地區連城市規劃都沒(méi)有，尚處起步。

 

　　房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)人，人往有資源的地方走，北上廣深、杭州、南京、成都、鄭州、武漢、合肥、南昌等省會(huì )熱點(diǎn)城市，未來(lái)5年房?jì)r(jià)再漲一倍不用質(zhì)疑。

 

　　在今年下半年房?jì)r(jià)回落之時(shí)，是你買(mǎi)房的最后一次機會(huì )。什么地方謹慎買(mǎi)房?看指標，1.城市化率;2.城市總人口，基數大小決定購買(mǎi)力;3.城市年去化總量;4.城市庫存總量;5.開(kāi)工在建量，開(kāi)工在建的多少，預示后期入市量;6.出讓土地存量;7.人口凈流入量。

 

　　指標正常，買(mǎi)!畢竟錢(qián)貶值太快，又沒(méi)東西可買(mǎi)。

 

　　九、房地產(chǎn)稅

 

　　狼來(lái)了，每一次樓市上漲時(shí)都要制造恐慌，溫總說(shuō)過(guò)，輿論也是調控的手段。2016年12月2日，國家稅務(wù)總局公布《“十三五”時(shí)期稅務(wù)系統全面推進(jìn)依法治稅工作規劃》，對深化行政審批制度改革、推動(dòng)和參與稅收立法、推進(jìn)依法治稅具體工作任務(wù)分解及完成時(shí)限等做出了規定。

 

　　規劃特別提出，將推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，但未明確稅收立法完成時(shí)限。社科院在12月19日發(fā)布的2017年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》發(fā)布暨中國經(jīng)濟形勢報告會(huì )上表示，要切實(shí)有效降低企業(yè)稅費負擔，推進(jìn)個(gè)人所得稅改革，同時(shí)著(zhù)實(shí)推進(jìn)財稅體制改革，盡快實(shí)施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。

 

　　企業(yè)減稅、個(gè)人增稅將成為趨勢，雖然還沒(méi)有明確的時(shí)間表，但這一天遲早會(huì )來(lái)。

 

　　未來(lái)路在何方：

 

　　戲開(kāi)場(chǎng)就有閉幕的時(shí)候，但所有人都在賭:

 

　　國家在賭，化解泡沫、收緊土地、收緊貨幣，希望通過(guò)轉型使房地產(chǎn)平穩落地;

 

　　地方政府在賭，土地財政、發(fā)展房地產(chǎn)、GDP、就業(yè)、擴大城市人口基數、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，轉型;

 

　　房地產(chǎn)商在賭，土地是稀缺的、國家會(huì )救市的、貨幣會(huì )貶值的、老百姓會(huì )買(mǎi)的;

 

　　老百姓在賭，增值保值、城市資源稀缺、學(xué)區、進(jìn)入城市門(mén)票、資產(chǎn)荒、我不是最后一棒。

 

　　如果一定要說(shuō)中國房地產(chǎn)有調控長(cháng)效機制，他的順序是：土地財政→稅收→GDP→就業(yè)→城市化率→房地產(chǎn)稅。

 

　　土地財政和稅收是保地方政府和國家機器的運轉，GDP和就業(yè)是保民生，為了穩定，城市化率登頂開(kāi)征房地產(chǎn)稅，還是為了機器運轉。我們都是建設祖國添磚加瓦的吃瓜群眾，細思極恐。

 

　　房地產(chǎn)稅一定是普稅(人頭稅)，且是低稅率，5年內開(kāi)征無(wú)望。2021年后有望開(kāi)征，原因嗎?全國城市化率已過(guò)62%，還有幾十億的存量，冰山已斷裂。

 

　　最后再說(shuō)一下城鎮化和美麗鄉村，少數有資源有定位的會(huì )有詩(shī)和遠方，其他一地雞毛。

 

　　空炒房產(chǎn)就像一場(chǎng)傳銷(xiāo)游戲

 

　　從房?jì)r(jià)開(kāi)始暴漲后，所有人都明白了一個(gè)道理，炒房比創(chuàng )新賺錢(qián)，比勤勞致富賺錢(qián)?，F在需要做的就是扭轉這個(gè)價(jià)值觀(guān)，必須從制度層面改變現狀，否則實(shí)體經(jīng)濟就會(huì )陷入非常疲軟的境地。

 

　　當一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現恐慌性暴漲，房地產(chǎn)加杠桿行為正在逐漸浮出水面。杠桿的不斷放大和不斷炒作，將會(huì )導致整個(gè)中國經(jīng)濟出現系統性的風(fēng)險，像地震和海嘯一樣，誰(shuí)都不知道會(huì )發(fā)生多大的悲劇。

 

　　唯一可以對房?jì)r(jià)暴漲解釋的，就是一些金融機構通過(guò)“首付貸”等手段進(jìn)行加杠桿行為。但必須有確鑿證據，必須有相關(guān)部門(mén)提供可靠的數據，現在究竟有多大規模的加杠桿行為，杠桿加到了什么程度，比如是5%還是10%，主要在二手房市場(chǎng)還是在一手房，杠桿的資金來(lái)源是正規的金融機構還是來(lái)自開(kāi)發(fā)商、中介機構、互聯(lián)網(wǎng)金融公司。違規加杠桿的游戲是非常危險的，必須要嚴厲打擊。

 

　　杠桿一旦加進(jìn)去，購買(mǎi)力是倍增的，拉升力也是倍增的，它會(huì )推波助瀾，有放大效應，不是1+1=2，是一個(gè)乘數效應，不是你加了一塊錢(qián)，它就會(huì )多一塊錢(qián)，而是可能變成十塊錢(qián)。通過(guò)加杠桿賺了短期收益的人走了，接盤(pán)的人也要找杠桿，大家層層加杠桿，到后面往下掉一塊錢(qián)，你手上可能就會(huì )掉一百塊錢(qián)。

 

　　杠桿一旦斷裂，會(huì )掉到什么程度，引發(fā)多大的風(fēng)險，是無(wú)法預估的。比如美國的次貸危機，就是因為房地產(chǎn)在杠桿非常高的情況下引發(fā)巨大的泡沫，杠桿斷裂，泡沫破滅之后，引發(fā)全球經(jīng)濟大蕭條。

 

　　這是一個(gè)系統性的風(fēng)險，不是說(shuō)哪個(gè)領(lǐng)域受到的影響大，哪個(gè)領(lǐng)域受到的影響小，而是整個(gè)經(jīng)濟的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟可能會(huì )硬著(zhù)陸。

 

　　以前房?jì)r(jià)正常上漲，賣(mài)房的人覺(jué)得定價(jià)可以，買(mǎi)房的人也覺(jué)得合理，但現在買(mǎi)方恐慌，賣(mài)方也很恐慌，大家都感覺(jué)很擔心。這是非常不正常的，說(shuō)明人們內心深處這種不真實(shí)感很強烈，而這種不真實(shí)性一旦出現，整個(gè)市場(chǎng)的機制也轉變了，人心理達到極限即崩潰的邊緣后，可能對整個(gè)市場(chǎng)會(huì )一下子失去信心，這就是所有金融危機的一個(gè)現象。昨天還在暴漲，今天突然就進(jìn)入暴跌的行情，也是很有可能的。從來(lái)都是暴漲引發(fā)暴跌，這是所有可能性里面不可避免的可能性，不要僥幸。

 

　　目前不是泡沫的問(wèn)題，而是即漲引發(fā)即跌的問(wèn)題，你說(shuō)中國的股市有泡沫嗎?按照它的市盈率有泡沫嗎?但是它為什么還跌?就是因為有些人一下子賺得太多，所以最后整個(gè)預期徹底改變了。所以，不是泡沫大小的問(wèn)題，而是這種漲的背后推動(dòng)力量不正常。

 

　　從房?jì)r(jià)開(kāi)始暴漲后，所有人都明白了一個(gè)道理，炒房比創(chuàng )新賺錢(qián)，比勤勞致富賺錢(qián)?，F在需要做的就是扭轉這個(gè)價(jià)值觀(guān)，必須從制度層面改變現狀，否則中國整個(gè)國民經(jīng)濟財富就是炒作房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟就會(huì )陷入非常疲軟的境地。

 

　　房地產(chǎn)本身不創(chuàng )造財富，只是分配財富，財富總會(huì )有分配完的時(shí)候。創(chuàng )造財富的途徑絕大多數是通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟。如果實(shí)體經(jīng)濟徹底完蛋，房子也就炒不下去了，沒(méi)有了支撐，所有的游戲都會(huì )變成一個(gè)傳銷(xiāo)體系。

 

　　來(lái)源：投融資俱樂(lè )部