一邊是不斷抬高的體驗預期，一邊是投資過(guò)熱下的經(jīng)營(yíng)困局，正當紅的民宿經(jīng)濟未來(lái)或許會(huì )是一場(chǎng)屬于情懷和資本相互糾纏、相生相克的游戲。

 

　　今年年初，周克和朋友們合伙在杭州靈隱白樂(lè )橋盤(pán)下一戶(hù)農居，改建成擁有烘培特色的民宿。從1月份開(kāi)始裝修，直到3月份正式開(kāi)業(yè)，總共12間客房，標價(jià)300元/間左右。前期投入150萬(wàn)元，而前5年的租金需要30萬(wàn)元/年，再往后10年的租金會(huì )漲到35萬(wàn)元/年。租金太高，入住率又過(guò)低，回本艱難，讓他頭痛不已。

 

　　周克的隔壁是一家以越劇為主題的民宿，同樣是今年新開(kāi)業(yè)，這一家只有5 間客房，前期投入花費近200萬(wàn)元。對于經(jīng)營(yíng)狀況如何，這家民宿的負責人姜先生用“慘淡”形容。他說(shuō)：“雙休日還有少量客人，但工作日幾乎沒(méi)有客人光顧。”

 

　　不僅這兩家新店遇到問(wèn)題，一家已在此扎根兩年的民宿主人也對記者感嘆：“我都還沒(méi)收回成本呢。”

 

　　這并不是蓬勃涌動(dòng)的民宿熱潮中的個(gè)別案例。

 

　　民宿近年來(lái)呈現井噴式增長(cháng)態(tài)勢，以杭州地區為例，根據西湖風(fēng)景名勝區民宿行業(yè)協(xié)會(huì )的數據，2010年6月底，西湖景區民宿數量?jì)H為41家，到2013年6月底，已增長(cháng)至96家，2015年年底進(jìn)一步增長(cháng)至146家。而到了2016年6月底，這個(gè)數字已經(jīng)變?yōu)?10家。比起5年前，足足翻了5倍多，近半年就增長(cháng)了四成多。

 

　　有研究機構深入分析發(fā)現，當下我國民宿產(chǎn)業(yè)卻呈現出兩個(gè)截然不同的發(fā)展極化：一方面，以莫干山為代表的少部分早期民宿發(fā)展區，依托成熟的區域市場(chǎng)表現出強勁的發(fā)展活力，全年無(wú)淡季，定價(jià)堪比星級酒店;另一方面，70%的大批新晉民宿經(jīng)營(yíng)者，卻面臨著(zhù)定位失準、客源不穩的發(fā)展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

 

　　大背景下，或是情懷，或是利益，民宿經(jīng)濟的起勢已不可逆。而當事物發(fā)展走向高潮，門(mén)檻降低、經(jīng)營(yíng)不善、同質(zhì)化等問(wèn)題出現，這場(chǎng)“狂歡”如何演繹的更加理性與持久，也成為了風(fēng)口背后的新焦點(diǎn)。

 

　　“狂歡”開(kāi)往哪里

 

　　自2012年起的4年間，以中國浙江省德清縣的莫干山為代表，國內迎來(lái)了熱度爆表的民宿潮。扎堆涌現的民宿們，選址究竟講究什么樣的章法?

 

　　“莫干山無(wú)疑是長(cháng)三角地區最‘洋氣’的地方，沒(méi)有之一，且不可復制。”“杭州山舍”主人崔超坦言，別處的自然風(fēng)景是民宿的依托和支撐，而莫干山上200多棟由建筑遺存改造而來(lái)的民宿本身就是風(fēng)景，建筑中蘊藏的故事有著(zhù)豐富的文化資源。

 

　　“消費能力、消費意識和3小時(shí)可達的交通距離，決定了市場(chǎng)的成熟度，而歷史人文和自然環(huán)境同樣影響著(zhù)人們的判斷。”崔超相信，北京、上海等一線(xiàn)城市周邊，長(cháng)三角、珠三角等經(jīng)濟圈，以及杭州這樣的旅游城市，幾乎不存在這方面的問(wèn)題。

 

　　“過(guò)云山居”合伙人廖敏智對民宿選址的考慮非?，F實(shí)，來(lái)自當地政府的充分支持和保護是民宿經(jīng)營(yíng)重要的條件之一。“也要有配套的停車(chē)場(chǎng)，這是民宿特別是中高端民宿運營(yíng)的保障。”室內設計師出身的王喆仡補充道。

 

　　崔超則建議，選址應規避成規模的民宿片區，或與之拉開(kāi)一定的距離。并且，“先想好準備做一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，針對什么樣的客戶(hù)群體，以及日后如何發(fā)展，再尋找合適這樣一個(gè)產(chǎn)品生根的地方，且建筑自身條件要適合做民宿產(chǎn)品。”

 

　　與廖敏智花半年時(shí)間尋找西坑村相似，在雙橋民居主人Ada耗時(shí)4個(gè)月走遍了莫干山，在景區最遠的小山村雙橋發(fā)現了山角下的兩棟民房。“一是要在鄉村，要有人氣，二是要滿(mǎn)足度假的需求，且定位和定價(jià)要能滿(mǎn)足長(cháng)三角一帶的消費需求和能力。”Ada補充道，選址的地點(diǎn)也要有一定的可擴張性，未來(lái)可以在周邊續租，以便守住民宿的陣地。

 

　　設計師王喆仡考慮的問(wèn)題也頗為實(shí)際，很多民宿位于鄉村甚至偏遠地區，水、電等基礎設施的接入要很方便或容易解決，這是其居住和用餐最基本的條件。此外，無(wú)論是租是買(mǎi)，民宿的土地和房屋權屬要清晰且沒(méi)有抵押和糾紛，以后的經(jīng)營(yíng)才會(huì )合法。

 

　　改造老房子擦出什么火花?

 

　　殘舊的老村落是不是一定要拆除?鄉土風(fēng)格的建筑值不值得改造?在民宿經(jīng)營(yíng)者看來(lái)，恰恰是這些被人遺忘的老房子代表了獨具中國傳統色彩的鄉村建筑文化。

 

　　“無(wú)論南方老宅還是北方民居，建筑主體結構的加固和防水、防火、防沙等安全處理，是修繕或改造的基本原則。在此基礎上，居住和公共空間的舒適性、多樣性和本土性同樣值得重視。”原鄉里民宿創(chuàng )始人曹一勇表示。

 

　　2016年，浙江松陽(yáng)沿坑嶺頭村的民宿“柿子紅了”就做到了3.0版。始建于1976年的民居為木構結構和夯土墻體，梁架結構完整且較為穩固，無(wú)需進(jìn)行大的調整。浙江省麗水市技術(shù)學(xué)院的美術(shù)系副教授李躍亮耗資30萬(wàn)元對局部結構進(jìn)行了加固，還在兩層的主體結構之外加了附屬用房和坡屋頂，增加了可利用的空間。

 

　　“南方老宅的保護相對較好，北方民居則相對粗獷且疏于保護。”曹一勇介紹，位于北京延慶珍珠鄉的“水泉031”是典型的北方民居形式，擁有傳統的磚木主體結構和天然石材的承重墻。由于雨水較少，老宅的非承重墻沿用了北方常見(jiàn)的土坯墻。如今，這樣的傳統北方民居已愈發(fā)的稀缺。

 

　　李躍亮的民居“柿子紅了”還對窗戶(hù)進(jìn)行了改頭換面。比如將原有的窗戶(hù)增大，以及在2層的客房中增加了“天窗”采光。由于夯土墻質(zhì)地松散，開(kāi)窗的面積不宜太大，因此窗戶(hù)主要在縱向方向增高，并增加了木過(guò)梁。

 

　　“水泉031”的改造則強調一種場(chǎng)景感，廚房和餐廳區域占到了40平方米，占民宿總面積的近1/3。作為對外敞開(kāi)的部分，曹一勇將其外墻設計成全景玻璃，透過(guò)玻璃，房前的山色和河水一覽無(wú)余。

 

　　而無(wú)論如何改造，南、北方民宿都延續了傳統的紅瓦、小青瓦或青磚灰瓦，保留或簡(jiǎn)單處理了夯土墻、木隔斷或土坯墻，保持了建筑原有的肌理和色彩。連同室內地板和天花板也盡量采用了回收的建筑舊木材料，原始、古樸之感被保留了下來(lái)，這是新材料所難以企及的效果。

 

　　不過(guò)，“民宿成功的原因離不開(kāi)出色的設計、裝修，這些不難做好。反而是經(jīng)營(yíng)失敗的民宿值得人們去思考和分析，讓后來(lái)者們得以規避一些誤區。”廖敏智提醒道。

 

　　你烈火烹油，我門(mén)庭冷落

 

　　經(jīng)過(guò)七八年的發(fā)展，圍繞西湖景區的多片區域內，已經(jīng)集聚了數百家民宿。

 

　　而在滿(mǎn)覺(jué)隴民宿區，一些民宿大門(mén)緊閉，墻上貼出了“轉讓”的告示。一位店主表示，2011年，他以30萬(wàn)元/年的租金租下了這棟200多平方米的民宅，又投入100多萬(wàn)元裝修，打造只有6個(gè)房間的精品民宿，每個(gè)房間每晚售價(jià)800元。

 

　　不過(guò)對于開(kāi)業(yè)之后的經(jīng)營(yíng)狀況，這位店主說(shuō)只能用“可憐”來(lái)形容，“雙休日和節假日入住率都只有一半，平時(shí)是寥寥無(wú)幾。”勉強經(jīng)營(yíng)了3年多后，他實(shí)在撐不下去了。“也不想著(zhù)收回成本了，只希望快點(diǎn)有人接手，騰出點(diǎn)錢(qián)來(lái)做其他項目。”他無(wú)奈地表示。

 

　　吳子峰于2013年租下了杭州桐廬古村落10多棟農民房做民宿，打造成山林深處的一處靜幽之地。“至今開(kāi)出了1棟。9月份，還會(huì )再開(kāi)6棟。”他選中此地是因為自然風(fēng)貌很好，當時(shí)簽下的租金大幅低于市區民宿。他說(shuō)，雖然租金方面投入不大，但最“燒錢(qián)”的是裝修和配置，包括泳池、室內裝修等，兩年來(lái)他已經(jīng)投入1000萬(wàn)元了。

 

　　“平均入住率是50%左右，每間房每晚1000元左右，周一到周四比較空，周末基本爆滿(mǎn)。”按吳子峰的說(shuō)法，目前為止只能保本。“民宿很難賺錢(qián)，一定要有規模。”他估計，剩余的幾棟全部經(jīng)營(yíng)起來(lái)，年利潤可以達到兩三百萬(wàn)元。

 

　　吳子峰從實(shí)踐中總結了幾個(gè)心得：除了民宿地要選在離主城區自駕車(chē)3小時(shí)交通圈內，經(jīng)營(yíng)者還必須是個(gè)綜合能力非常高的人，對服務(wù)、環(huán)境以及室內設計整體把控都要到位，這種把控要細致到杯子的選擇、床品的外觀(guān)與品質(zhì)等;此外，也要做得出特色，吳子峰的這間民宿服務(wù)包括帶住戶(hù)爬山，看古樹(shù)，居住和游玩相結合。

 

　　問(wèn)起經(jīng)營(yíng)民宿的心得，他竟是報憂(yōu)不報喜的說(shuō)：“如果個(gè)性不喜歡受拘束，喜歡旅行的人，建議還是不要輕易開(kāi)民宿，否則時(shí)間都會(huì )被綁在這里。”

 

　　有業(yè)內人士指出，目前的局面形成后，一方面讓農居房的租金不斷被炒高，占到民宿運營(yíng)成本的很大一部分，也給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)很大的經(jīng)營(yíng)壓力;另一方面，有些外來(lái)者由于不熟悉當地的風(fēng)土人情，打造的民宿產(chǎn)品“不接地氣”，而是更類(lèi)似精品酒店或者精品客棧，且現在市場(chǎng)上民宿的同質(zhì)化比較嚴重。“數量多了就是在重復模仿，造成資源浪費，也會(huì )涉及到水資源、環(huán)境容量、可持續發(fā)展以及交通問(wèn)題等。量多競爭后，價(jià)格下降，也勢必導致服務(wù)質(zhì)量下降。”

 

　　民居所有權和經(jīng)營(yíng)權分離是隱患

 

　　與民居所有者簽訂使用合同是當下民宿經(jīng)營(yíng)中的普遍模式，隨著(zhù)民宿的走紅，這一模式隱藏的問(wèn)題也更加尖銳：民居所有權和經(jīng)營(yíng)權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中繞不開(kāi)的話(huà)題。

 

　　在民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢(mèng)進(jìn)入民宿市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者即將迎來(lái)民居使用合同到期的行業(yè)洗牌期。

 

　　“一方面，在市場(chǎng)關(guān)注度持續走高，多元主體競相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)格局之下，租金上漲、競爭加劇將會(huì )成為常態(tài)，這種常態(tài)將會(huì )進(jìn)一步壓縮民宿的經(jīng)營(yíng)收益;另一方面，隨著(zhù)民宿經(jīng)濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會(huì )發(fā)生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場(chǎng)監管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營(yíng)者的權益無(wú)法得到保障。” 客棧民宿研究會(huì )發(fā)起人之一、浙江大學(xué)旅游研究所副所長(cháng)周永廣表示。

 

　　一家在大理經(jīng)營(yíng)民宿的“鄉創(chuàng )主”對記者坦誠，作為新興市場(chǎng)，民宿領(lǐng)域本身還有諸多問(wèn)題待解。例如多元資本在短時(shí)間內的大量涌入，民宿市場(chǎng)的競爭日益激烈，不少房屋業(yè)主會(huì )對民宿經(jīng)營(yíng)方的租金要求一漲再漲。他同時(shí)透露，甚至會(huì )出現有房屋業(yè)主在合同租賃期未滿(mǎn)的情況下，將民宿產(chǎn)權收回自己經(jīng)營(yíng)。有業(yè)內人士表示，由于民宿在法律界定上的不清晰以及產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)分離等問(wèn)題，民宿經(jīng)營(yíng)和業(yè)主的矛盾將會(huì )越來(lái)越多，不利于民宿業(yè)可持續發(fā)展。

 

　　該人士還透露，最近一段時(shí)間沒(méi)有營(yíng)業(yè)執照而且硬件配套也相對滯后的民宿越來(lái)越多，它們的出現不斷分流了正規民宿的客源，而且擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。他同時(shí)透露，不少民宿在經(jīng)營(yíng)上存在著(zhù)類(lèi)似房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為，“一些民宿客棧經(jīng)營(yíng)方在租賃物業(yè)后經(jīng)營(yíng)不到一年，借助民宿市場(chǎng)的紅火和地理位置優(yōu)越，將酒店客棧經(jīng)營(yíng)權溢價(jià)20%左右轉讓”。在業(yè)內人士看來(lái)，這有悖于民宿業(yè)的可持續發(fā)展。

 

　　而對于如何規范民宿市場(chǎng)，上述業(yè)內人士認為，隨著(zhù)各地方政策法規的出臺，也應在全國飯店評定系統中加入民宿。

 

　　沒(méi)有盈利，別談情懷

 

　　我們或許從很多宣傳中看過(guò)不少民宿主人如世外桃源般的生活狀態(tài)，但是，那只是表面現象。

 

　　民宿形態(tài)歸根到底是一個(gè)商業(yè)形態(tài)，盈利是活下去的必須條件。

 

　　西湖景區白樂(lè )橋民宿區，姜川芽的“夢(mèng)微型藝術(shù)酒店”3層共240平方米的空間，被隔成8間客房，每晚預訂價(jià)格在350元左右。

 

　　姜川芽說(shuō)這幾年新進(jìn)入的人，他們的生意并不是很好做。其中，房租是一個(gè)很大的因素，“我們進(jìn)來(lái)的比較早，房租還只要10多萬(wàn)元/年，合同10年一簽，現在新租出去的都已經(jīng)漲到20萬(wàn)元-25萬(wàn)元/年了。”

 

　　“裝修的投入也已經(jīng)大幅上漲，一個(gè)朋友拿下一塊場(chǎng)地準備做民宿，讓我們幫忙做設計裝修。按照前幾年的標準，他給出了50萬(wàn)元的預算，但我告訴他沒(méi)有200萬(wàn)元根本就不用想，做不出效果的。”她說(shuō)。

 

　　據悉，在一般模式下，一棟民宿在投入運營(yíng)之前就至少包含了租金、裝修等投入，進(jìn)入實(shí)際運營(yíng)之后還會(huì )涉及到雇員工資、營(yíng)銷(xiāo)成本及日常損耗等各項開(kāi)支，但高額的前期投資未必能換取同等的收益。

 

　　近年來(lái)隨著(zhù)民宿的走紅，多元資本和力量在短時(shí)間內的大量涌入加劇了民宿市場(chǎng)的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為10萬(wàn)元/年，近年來(lái)卻飆升至30萬(wàn)元/年，裝修成本也上漲至百萬(wàn)元起。按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬(wàn)元以上，年租金約為30萬(wàn)元，一棟民宿的前期投入動(dòng)輒就在200萬(wàn)元以上。

 

　　浙江德清縣莫干山，是近兩年將民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展的典型。據公開(kāi)資料顯示，今年環(huán)莫干山區域有民宿200多家，年營(yíng)收1.7億元。民宿也帶動(dòng)了區域內的房租價(jià)格，據知情人透露：“莫干山上曾經(jīng)被散亂廢棄的農房，現在每棟30年的租金高達100萬(wàn)元。”

 

　　而投入實(shí)際運營(yíng)之后，按照民宿中端市場(chǎng)的行情，一個(gè)客房的定價(jià)約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在七成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在5-8年之間。而一些非熱點(diǎn)景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營(yíng)銷(xiāo)成本過(guò)高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長(cháng)。

 

　　一位不愿署名的業(yè)內人士表示，而在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，為了緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)，維護穩定的客源群，結合臺灣及內地成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗，每5年就是民宿新一輪的整修提升期。民宿經(jīng)營(yíng)者必須持續不斷的注資，不斷優(yōu)化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。因此，“若經(jīng)營(yíng)較好，大多數民宿回本期也得在8年左右，5年左右回本的很少。”

 

　　西湖民宿行業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)封國仙看來(lái)，民宿經(jīng)營(yíng)最難的就是差異化，而密集涌入的經(jīng)營(yíng)者在推高成本的同時(shí)，也加劇了同質(zhì)化。投資熱與盈利難交織的根本原因是需求與供給的不匹配。“如果只是找個(gè)地方住，星級酒店服務(wù)更規范、更可預期，我憑什么來(lái)你家住?沒(méi)想清楚這個(gè)問(wèn)題，不要輕易進(jìn)來(lái)。

”

　　此外，一些地區民宿發(fā)展目前存在方向性錯誤，把民宿建設等同于打造一個(gè)精品酒店，是原則性誤區。在中國旅游研究院院長(cháng)戴斌看來(lái)，一棟民宿最吸引人的地方，一定是激發(fā)了游客對當地文化生活方式的好奇，因此，精致民宿和精品酒店是有區別的。

 

　　SMART度假地產(chǎn)專(zhuān)家委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)王旭指出，目前在鄉村客棧民宿產(chǎn)品中，眾多創(chuàng )業(yè)者或投資人面臨的兩大問(wèn)題更值得注意：

 

　　一是團隊的不健全：一個(gè)成功的民宿通常需要產(chǎn)品(好的設計與產(chǎn)品定位，可見(jiàn)與不可見(jiàn)的部分)、運營(yíng)、傳播這3個(gè)方面。而多數民宿創(chuàng )建者只具備其中某一個(gè)方面的經(jīng)驗，甚至一個(gè)都不具備。也許有些有情懷的老板可以成就一家民宿，但這種幾率還是很低的。

 

　　他繼而指出，如果能夠把資源融合對接起來(lái)，其實(shí)是可以互補的。比如我是一個(gè)設計師，為自己的民宿設計完后其實(shí)還有剩余能量，我還可以投入到其他民宿和產(chǎn)品中去;可能有媒體人員想做民宿或鄉創(chuàng )產(chǎn)品，他的傳播能力和經(jīng)驗如果用于我的項目，我們就能夠成為一個(gè)很好的互補——這樣的鄉村創(chuàng )客的鏈接可讓很多單點(diǎn)閉環(huán)失敗的項目成為閉環(huán)成功的項目，在這兩點(diǎn)之間價(jià)值差距是巨大的。

 

　　二是缺乏體驗內容。雖然入住民宿本身就是體驗，但除了在世界上另一個(gè)地方發(fā)呆以外，人們往往需要更加豐富多元的活動(dòng)內容。

 

　　王旭表示，鄉村綜合體的系統化生態(tài)亟待建立。“需要一個(gè)強有力的整合平臺，來(lái)保證多產(chǎn)業(yè)的融合與協(xié)調、避免單點(diǎn)作戰、拿到更好的租金條件，以及屏蔽違約風(fēng)險等。”王旭言道。

 

　　譬如鄉創(chuàng )聯(lián)盟的成立還可以很好的解決信息不對等的問(wèn)題。鄉創(chuàng )聯(lián)盟的線(xiàn)上平臺將為眾多鄉村創(chuàng )客建立在線(xiàn)職業(yè)社交平臺，將各類(lèi)創(chuàng )客項目(客棧民宿、餐飲、手作、見(jiàn)學(xué)、農場(chǎng)農莊、生鮮電商等)在平臺上聚合，并將鄉創(chuàng )服務(wù)商、投資機構、NGO組織都對接進(jìn)來(lái)，形成一個(gè)良好的鄉村產(chǎn)業(yè)生態(tài)，再將這種勢能轉化到鄉村綜合體物理空間的開(kāi)發(fā)與組織中去。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)