“中國高端物流市場(chǎng)正在經(jīng)歷一些結構性的變化，原來(lái)排名靠后的幾家物流地產(chǎn)商聯(lián)合發(fā)力不斷擠壓首位的市場(chǎng)份額，國際資本對高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)的投資也有變動(dòng)跡象，2016年年底的高端物流地產(chǎn)數據開(kāi)始暗示未來(lái)高標庫的需求可能跟不上整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)供應……”戴德梁行日前發(fā)布的“ 2016年四季度全國物流地產(chǎn)市場(chǎng)報告”指出，各種因素增加了未來(lái)大批物流開(kāi)發(fā)項目前景的不確定性。

　　華東區存量最大

　　數據顯示，截至2016年第四季度，全國高標準倉庫存量2850萬(wàn)平方米，其中，華東區存量最大，達到1300萬(wàn)平方米;華北區次之，為870萬(wàn)平方米。

　　在省級子市場(chǎng)中，上海存量最多，達到580萬(wàn)平方米之巨。其原因為該巨型都市的需求端有第三方物流、電子商務(wù)和進(jìn)出口貿易的支撐。江蘇省也有類(lèi)似的需求構成，于是其高標庫存量也達到了530萬(wàn)平方米。

　　2016年第四季度全國新增供應160萬(wàn)平方米，華東區共計75萬(wàn)平方米的新增倉儲面積，其中有40萬(wàn)平方米位于江蘇省，而在上海則有普洛斯在浦東新落成的項目帶來(lái)16萬(wàn)平方米的供應量;華北區和華中區分別有近20萬(wàn)平方米的新增供應量交付，鄭州市新增供應量較大近16萬(wàn)平方米，天津的武清區和北京通州區也都有相當數量的項目落成;華南區新增供應較少，主要原因為一線(xiàn)城市工業(yè)用地的供應量十分短缺。

　　另外，普洛斯在第四季度有超過(guò)50萬(wàn)平方米的新建成面積，為各開(kāi)發(fā)商之首。而普洛斯在中國高標庫市場(chǎng)有約42%的占有率，差不多是排在其之后的九大運營(yíng)商持有面積的總和。

　　北京空置率全國最低

　　報告指出，全國高標準倉庫平均空置率在第四季度末達到19%。華南區空置率維持在全國最低的10%，其一線(xiàn)城市的稀缺供應及東莞和佛山等二線(xiàn)城市對第三方物流、電子商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)的強勁需求使該區高標庫市場(chǎng)形成了供不應求的態(tài)勢。

　　華中區的武漢和長(cháng)沙在第四季度錄得大量吸納，使得該地區的空置率降低至16%;華東區的空置率下降兩個(gè)百分點(diǎn)至18%，主要原因為上海市內數個(gè)于近期交付的項目發(fā)生的租賃合約;華北區的平均空置率維持在20%。北京和天津的新落成面積較少，以致北京空置率維持在6%的低位，為全國省級子市場(chǎng)中最低，第三方物流和電子商務(wù)仍是北京地區吸納的主要動(dòng)因;西南區的平均空置率仍為全國最高，在本季度末為37%，但較上季度回落13個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海平均租金全國最高

　　租金方面，截至第四季度，全國高標庫平均租金為32.7元/平方米/月。其中，華東區租金最高，達34.2元/平方米/月;西南區和華中區為高標庫市場(chǎng)發(fā)展相對落后的區域，其平均租金分別維持在27.4元及26.5元/平方米/月。

　　就省級子市場(chǎng)而言，上海的平均租金達到41.1元/平方米/月，位居首位;北京以39.7元/平方米/月緊隨其后。

　　戴德梁行中國區產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵指出，通過(guò)各市場(chǎng)體量、租金和空置率的比較可見(jiàn)，全國范圍內高標庫市場(chǎng)發(fā)展較成熟的區域為華東區和華北區。由于較高的地價(jià)和來(lái)自成熟的零售及電子商務(wù)行業(yè)的需求，這些地區的租金保持較高水平，市場(chǎng)存量也最為龐大。華南區的特點(diǎn)則是空置率較低，主要原因為其子市場(chǎng)十分有限的土地供應;相應地，其租金也位列第一梯隊。

　　就省級子市場(chǎng)而言，北京、上海和廣東等省市則持續其供不應求的狀況，行情活躍。

　　空置率上升暗藏投資風(fēng)險

　　未來(lái)供應方面，預計到2018年末，全國將有新增供應量1680萬(wàn)平方米。其中，約550萬(wàn)平方米的供應量位于華東區，為各區之首。省級市場(chǎng)中，廣東新增供應量最多，將有300萬(wàn)平方米于該時(shí)間段內完成。主要原因為其二三線(xiàn)城市的新建項目;重慶則在增長(cháng)率上排名第一。包括四川和浙江在內的其他五個(gè)較新興的物流地產(chǎn)子市場(chǎng)也將有超過(guò)100%的增長(cháng)率。

　　而北京、上海和天津在中短期內將不會(huì )有大量供應，主要原因是這些穩定的市場(chǎng)已經(jīng)有大量較成熟的物業(yè)，或者這些地區的土地供應非常有限。

　　就各大項目運營(yíng)商而言，普洛斯在這些供應量中的占有率近32%，而寶灣、嘉民和宇培也均有10%左右的占比。

　　戴德梁行大中華區研究部董事總經(jīng)理林榮杰指出，當下中國高標庫市場(chǎng)需求之強烈毋庸置疑，特別是來(lái)自電子商務(wù)領(lǐng)域。同時(shí)，大量的資本也在物流市場(chǎng)尋找投資機會(huì )。但是強勁投資需求的背后是隱藏的某些地區不斷上升的空置率，這暗示了某些盲目跟風(fēng)的投資者可能會(huì )遭受損失。這一情況在那些新的、還沒(méi)被市場(chǎng)檢驗的地區，以及那些投資者沒(méi)有尋找到有經(jīng)驗的物流開(kāi)發(fā)商作為合作伙伴的情況下特別明顯。

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