一、項目概況

 

某大型集團因進(jìn)行戰略結構調整，擬整體轉讓廈門(mén)翔安綜合體項目。該項目位于翔安區翔安南部新城核心區首期開(kāi)發(fā)區域城場(chǎng)路與新城中路交叉口西南側，宗地面積47601.903平方米，總建設面積38.3萬(wàn)平方米，已完成土地規劃。項目定位為“海西CBD 主題式商務(wù)綜合體”，屬于不限購不限貸項目，銷(xiāo)售不受政府限購政策影響。

 

該項目主要形態(tài)為SOHO公寓+酒店+寫(xiě)字樓+商業(yè)，其中商業(yè)和SOHO辦公占據23萬(wàn)平米的建筑面積，為本項目重點(diǎn)規劃的特色部分，也是市區兩級政府大力支持發(fā)展的部分。由于處于翔安新城的核心地位，地理位置優(yōu)越，交通便利，決定了該項目具有巨大的成長(cháng)空間及開(kāi)發(fā)潛力，未來(lái)將是廈門(mén)的標桿綜合體，是廈門(mén)市新的現代化地標及城市名片，擬以16億對外整體轉讓。

 

二、項目詳細數據

 

1.項目位置說(shuō)明：

 

項目位于翔安區翔安南部新城核心區首期開(kāi)發(fā)區域城場(chǎng)路與新城中路交叉口西南側，主要以翔安海底隧道銜接島內外。另外以同安灣大橋、大嶝大橋連接、濱海東大道等組合成的交通網(wǎng)。距離翔安市中心5分鐘車(chē)程，距離廈門(mén)市中心10分鐘車(chē)程。規劃機場(chǎng)第二通道、輕軌等多條接壤島內外的交通路線(xiàn)。項目扼守大嶝國際旅游島和翔安航空城(擬設自由貿易園區)的必經(jīng)之路。

項目距離翔安海底隧道1公里以?xún)龋?分鐘輕松實(shí)現島內島外轉換，10分鐘就可到達萬(wàn)達購物廣場(chǎng)。正在擬建的廈門(mén)第二東通道——翔安大橋，將承載廈門(mén)軌道交通使命。緊靠輕軌站、翔安大道公交站，是海底隧道、翔安大橋交匯的第一站，交通便利。

 

2.項目區位分析：

 

翔安區位于廈門(mén)東部、處于廈漳泉中心地帶。由翔安隧道跟廈門(mén)島內直接相連。海西政策下的廈門(mén)加速島內外一體化建設，城市外擴十分明顯。而翔安新城項目是未來(lái)城市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)和熱點(diǎn)區域，翔安海底隧道的開(kāi)通，使得翔安板塊在未來(lái)呈現價(jià)格直線(xiàn)上升的趨勢。

 

翔安區堅持“產(chǎn)業(yè)推進(jìn)，新城建設”雙輪驅動(dòng)，建設成為先進(jìn)制造業(yè)基地、現代化港口物流基地、海西對臺交流基地、高級技術(shù)人才教育及文化創(chuàng )意基地、高優(yōu)農業(yè)和生態(tài)旅游發(fā)展基地、現代化生態(tài)的濱海新城。目前廈門(mén)市的大學(xué)城已經(jīng)規劃至翔安新城，有包括廈門(mén)大學(xué)的八所高校入住。規劃用地面積約150平方公司里，規劃人口約200萬(wàn)。廈門(mén)市擬建的新機場(chǎng)位于該板塊內，可連接漳州、泉州地區，是未來(lái)廈門(mén)市乃至福建省的交通樞紐所在。

 

3.項目定位說(shuō)明及效果圖：

 

項目定位為“海西CBD主題式商務(wù)綜合體”。屬于不限購不限貸項目，銷(xiāo)售不受政府限購政策影響。項目的主要形態(tài)：SOHO公寓+酒店+寫(xiě)字樓+商業(yè)，其中商業(yè)和SOHO辦公占據23萬(wàn)平米的建筑面積，為項目重點(diǎn)規劃的特色部分，也是市區兩級政府大力支持發(fā)展的部分。

 

新城CBD——CONDO酒店化服務(wù)寫(xiě)字樓滿(mǎn)足本區休閑商務(wù)要求。酒店式配套和服務(wù)，附有功能齊備的酒店配套設施,包括運動(dòng)健身、娛樂(lè )休閑、商務(wù)交流等項目,并可提供比較完善周到的服務(wù)。

三、投資價(jià)值分析

 

1.項目?jì)?yōu)勢分析：

 

1)項目地理位置優(yōu)勢明顯，定位清晰。翔安空港自由貿易園區具有獲批預期，將給投資人帶來(lái)豐厚的超額政策紅利;

 

2)項目周邊商業(yè)配套齊全。該地區周邊多個(gè)商業(yè)地塊正在規劃建設，未來(lái)為翔安區商業(yè)政務(wù)中心，廈門(mén)市政府也擬遷入該區域(即美麗廈門(mén)戰略規劃中東部市級中心);

 

3)項目周邊生活配套完善。規劃中的翔安區新行政中心將規劃4個(gè)公園，其中僅揚帆公園就達15萬(wàn)㎡。附近明發(fā)半島祥灣、首開(kāi)領(lǐng)翔國際、聯(lián)合博學(xué)院、東方新城(經(jīng)濟房)等眾多新盤(pán)建設并逐步入駐，將聚集大量人氣;

 

4)項目周邊教育資源豐富。與大學(xué)城為鄰，名校林立，傳承學(xué)府內涵，感受大學(xué)文風(fēng)。目前已有廈門(mén)大學(xué)、海洋學(xué)院、技師學(xué)院、南洋學(xué)院、華天涉外學(xué)院、安防學(xué)院、演藝學(xué)院、東南學(xué)院八所院校入駐。

 

2.項目效益分析：

 

在不考慮自貿區政策紅利的條件下，經(jīng)測算項目經(jīng)濟效益，投資回報表現上佳。項目總建設面積38.3萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積29萬(wàn)平方米，地下建筑面積9.3萬(wàn)平方米。項目預計總投入約22.1億元，預計可實(shí)現銷(xiāo)售收入76.3億元，上繳稅收26.7億元，預計可實(shí)現凈利約人民幣26.7億元。

 

3.項目靜態(tài)價(jià)值分析

 

根據目前的現實(shí)土地成交情況(當前，該項目周邊土地成交情況活躍，成交價(jià)格連連攀升)按如下簡(jiǎn)易參考樓面均價(jià)來(lái)預估土地價(jià)值：

業(yè)態(tài)類(lèi)型規劃面積(㎡)樓面地價(jià)(元/㎡)土地估值(億元)

 

項目簡(jiǎn)易土地估值約22.47億元，加上前期投入0.59億元及建設保證金0.34億元，項目現實(shí)靜態(tài)價(jià)值約為23.4億元。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)