山西省某公墓開(kāi)發(fā)項目建設占地面積422畝，現根據目前公墓項目情況，項目主辦方及某公墓開(kāi)發(fā)公司有意與社會(huì )有意公墓建設人士共同合作，融資10000萬(wàn)元。項目合作方式為債權融資或債權轉物權。按物價(jià)局指導價(jià)，投資人3年利潤率可高達100%-200%，銷(xiāo)售價(jià)逐年上漲，隨著(zhù)資金收攏與二三期開(kāi)發(fā)的開(kāi)始，將會(huì )獲得更多的資金回報。

 

　　一、項目基本情況

 

　　山西省晉中市某公墓開(kāi)發(fā)項目建設占地面積422畝，全部為荒山荒地。本項目以“綠色殯葬、生態(tài)殯葬”為目標，以植樹(shù)和種草為主，實(shí)現生態(tài)化、園林化、規范化的公墓建設要求，按照國家相關(guān)要求，全部工程完工后，可建設骨灰墓穴7萬(wàn)個(gè)。

 

　　本項目分三期建設：一期投資預計8000萬(wàn)元，主要建設骨灰堂、紀念碑、墓地50畝、停車(chē)場(chǎng)20畝、殯儀服務(wù)樓等，為期2年;第二期投資5000萬(wàn)元，主要建設墓地100畝，為期3年;第三期投資3000萬(wàn)元，建設墓地250畝，周期2年。

 

　　該項目經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì )議研究通過(guò)，由縣殯儀館主辦、由某公墓開(kāi)發(fā)公司建設?？h國土局已上報晉中市國土局，并得到第一期項目裸地30畝的形式建設批示，用于一期工程建設，預計本期建成墓穴15000個(gè)。

 

　　二、行業(yè)情況

 

　　(一)人口老齡化加劇促進(jìn)墓地需求

 

　　我國是目前唯一一個(gè)老年人口超過(guò)兩億的國家，是全球最大的老齡化市場(chǎng)，隨著(zhù)老年人口比例和總數的迅速上升，死亡率也將持續升高，根據《晉中市2015年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報》顯示2015年全市死亡率為5.61‰。此外，1950-1990年是中國人口出生的高峰期，這個(gè)時(shí)間段出生的人將在今后數十年間迅速步入老年期，高齡人口大量去世，為陵園墓地業(yè)提供巨大市場(chǎng)空間，墓葬業(yè)將成為高利潤朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

 

　　近幾十年，我國火化量始終保持長(cháng)期穩定增長(cháng)態(tài)勢，預計未來(lái)火葬量和火葬率還將進(jìn)一步提升，而我國傳統文化提倡“入土為安”的思想根植于人心，難以在短期內改變傳統習俗。盡管目前已經(jīng)出現非墓葬新興生態(tài)葬形式，傳統土葬方式仍然是主流安葬方式。因此，預計未來(lái)幾十年間墓葬需求會(huì )迅速提升，行業(yè)前景廣闊。

 

　　(二)行業(yè)呈現高毛利率

 

　　墓葬行業(yè)已經(jīng)成為公認的高暴利行業(yè)。“內地殯葬第一股”福壽園公布2015年財報，公司已經(jīng)連續三年整體毛利率高達80%左右;福成股份進(jìn)軍陵園墓葬業(yè)也獲得豐厚回報，據年報顯示，2015年陵園收入1.64億，占總收入12.2%，但毛利貢獻已達總利潤的四分之一。園陵墓葬業(yè)高利潤、高成長(cháng)、低風(fēng)險的業(yè)務(wù)優(yōu)勢遠超其他傳統行業(yè)。

 

　　高毛利率背后最主要的原因是近些年墓位供不應求導致的售價(jià)水漲船高，基本都在萬(wàn)元以上，而墓地除了土地成本，其它建設成本和管理服務(wù)成本相對較低。此外，如今土地審批越來(lái)越嚴格，經(jīng)營(yíng)性公墓牌照一照難求，導致公墓稀缺，價(jià)格也就物以稀為貴。

 

　　(三)土地資源稀缺，監管力度加大

 

　　我國墓葬業(yè)盡管呈現高暴利、低風(fēng)險發(fā)展模式，但由于經(jīng)營(yíng)性公墓審批受?chē)覈栏癖O管，各地區政府機關(guān)下方經(jīng)營(yíng)牌照數量有限，因此合法合規土地公墓資源與牌照資源非常稀缺。這在一定程度上促使無(wú)照非法經(jīng)營(yíng)亂象叢生，給正規墓地經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)一定風(fēng)險。目前，國家政策已經(jīng)限制各地胡亂占地落葬，出臺《公募業(yè)務(wù)接待》等五項服務(wù)行業(yè)標準，致力于建立標準化規范化服務(wù)體系，打擊違法違規胡亂落葬行為。

 

　　三、投資價(jià)值分析

 

　　(一)該地區現有公墓數量難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需要

 

　　晉中市所屬縣市火葬場(chǎng)只有兩個(gè)，該縣屬其中之一，周邊縣及縣級市均不具備火葬條件，現在居民遺體火化只能存放于該縣殯儀館，然而殯儀館骨灰堂容量非常有限，設備陳舊，無(wú)法滿(mǎn)足喪葬要求。另根據縣十三五規劃，本縣原有的幾家養老基地已不能滿(mǎn)足本縣及周邊縣市的需求，預計將增加兩萬(wàn)張養老床位，為了順應殯葬與養老服務(wù)的發(fā)展，公墓建設已迫在眉睫。

 

　　(二)地理位置與自然環(huán)境優(yōu)勢

 

　　項目距縣城12公里，可以充分滿(mǎn)足該縣及周邊縣市的需求，公墓距省會(huì )太原市也只有40分鐘路程，交通非常便利。項目緊靠森林公園的南部，順應了社會(huì )上“壽比南山”的民意取向，由于地理位置優(yōu)越，可滿(mǎn)足本縣及周邊市縣的需求。

 

　　四、融資條件與投資方資格條件

 

　　現根據目前公墓項目情況，項目主辦方及某公墓開(kāi)發(fā)公司有意與社會(huì )有意公墓建設人士共同合作，融資10000萬(wàn)元。項目合作方式如下：

 

　　1、債權融資：

 

　　本項目?jì)?yōu)先考慮債權融資方式，資金籌借10000萬(wàn)元，時(shí)間為3年，可承受年利率為8%-10%。

 

　　2、債權轉物權：

 

　　本項目墓地的銷(xiāo)售為主要盈利來(lái)源，根據周邊及本地需求，收益長(cháng)期穩定，縣殯儀館主辦并長(cháng)期監督公墓的建設與后期維護與發(fā)展，項目可靠且利潤巨大。由于項目屬于分期建設，不需全額投入資金，可以分期滾動(dòng)式開(kāi)展，可以滿(mǎn)足投資人利潤最大化。

 

　　該項目預計2018年底完工并投入使用，物價(jià)局指導價(jià)每個(gè)墓穴銷(xiāo)售3萬(wàn)元-4.5萬(wàn)元，成本核算約1.2萬(wàn)元-1.4萬(wàn)元，7萬(wàn)個(gè)墓地的收益空間巨大。本種方式采用用墓穴數量折抵債務(wù)的方式：

 

　　融資總金額：10000萬(wàn)

 

　　單個(gè)墓穴成本：1.5萬(wàn)

 

　　折算墓穴數量：10000/1.5=6666個(gè)

 

　　按物價(jià)局指導價(jià)，投資人3年利潤率可高達100%-200%，銷(xiāo)售價(jià)逐年上漲，隨著(zhù)資金收攏與二三期開(kāi)發(fā)的開(kāi)始，將會(huì )獲得更多的資金回報。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)