某大型國企因進(jìn)行內部戰略結構調整，擬轉讓重慶某地產(chǎn)公司100%股權及10億債權，該公司注冊資本金10億元，其下設2個(gè)全資子公司：某物業(yè)公司，主要是為某都市住宅項目提供物業(yè)管理服務(wù)；某置業(yè)公司，主要是開(kāi)發(fā)建設某匯泰住宅項目。且該公司具備二級房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)，擬以17到20億的價(jià)格轉讓。

 

該公司現有4個(gè)開(kāi)發(fā)建設項目，其中：在售且已竣工項目1個(gè)、待開(kāi)工項目3個(gè)。其中某南山住宅項目位于重慶市南岸區，土地用途為二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設施用地，項目用地面積34.32萬(wàn)平方米，計容建筑面積53.59萬(wàn)平方米，容積率1.44，該南山住宅項目目前處于方案設計與報批階段。

 

地理位置

 

茶園新區位于長(cháng)江南岸的東面，市區內環(huán)快速、外環(huán)高速之間。東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長(cháng)江，生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境優(yōu)勢突出。是重慶主城二環(huán)城市建設示范區，重慶市打造江南萬(wàn)億工業(yè)走廊的龍頭，是現代城市生態(tài)宜居的首選地。

 

茶園新區作為重慶規劃的城市副中心，“三區合一”后的城市體量相當于一個(gè)中等城市，是重慶主城長(cháng)江以南最具發(fā)展潛力的工業(yè)園區。新區2012年被確認為主城商圈，2015年茶園商圈商業(yè)面積達到100萬(wàn)平方米，到2020年，重慶茶園新區的商業(yè)規模將超越南坪商圈。

 

該公司現有4個(gè)開(kāi)發(fā)建設項目，其中：在售且已竣工項目1個(gè)、待開(kāi)工項目3個(gè)。

 

1）某南山住宅項目

 

目前已取得《國有土地使用權證》，《建設用地規劃許可證》。

 

項目位于重慶市茶園新區，土地用途為二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設施用地，用地面積34.32萬(wàn)平方米，計容建筑面積53.59萬(wàn)平方米，容積率1.44。根據現有的規劃方案，主要包括高層16.9萬(wàn)平方米，別墅16.4萬(wàn)平方米，商業(yè)3.3萬(wàn)平米，酒店及公寓4.6萬(wàn)平方米。項目目前處于方案設計與報批階段。

 

項目位置及配套情況：

項目用地情況，土地出讓金已交清：

宗地編號	地塊編號	宗地面積（平方米）	總建面積（平方米）	用地性質(zhì)
NA-12-28	A75-3/01、A76-1/01、A76-2/01、A78-2/01	195847	303303.9	二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設施用地
NA-12-29	A74-1/01、A74-2/01、A79/01、A89/01	147352	232568	二類(lèi)居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設施用地
合計	—	343199	535871.9	—

主要技術(shù)指標和相關(guān)要求：

地塊編號	用地性質(zhì)	用地面積（平方米）	容積率	地上建筑面積（平方米）
A74-1/01	二類(lèi)居住用地   公共設施用地	56998	1.4	79797.2
A74-2/01	商業(yè)金融業(yè)用地	13771	2.5	34427.5
A79/01	二類(lèi)居住用地   公共設施用地	41895	1.5	62842.5
A89/01	二類(lèi)居住用地    公共設施用地	34688	1.6	55500.8
A75-3/01	商業(yè)金融業(yè)用地	14418	2.5	36045
A76-1/01	二類(lèi)居住用地   公共設施用地	97661	1.4	136725.4
A76-2/02	商業(yè)金融業(yè)用地	12053	2.5	30132.5
A78-2/01	二類(lèi)居住用地   公共設施用地	71715	1.4	100401
合計	二類(lèi)居住用地   公共設施用地   商業(yè)金融業(yè)用地	343199	-	535871.9
其中	二類(lèi)居住用地   公共設施用地	302957	-	435266.9
	商業(yè)金融業(yè)用地	40242	-	100605

投資價(jià)值分析

 

1、人民政府駐地所在地，政治文化經(jīng)濟中心

 

該項目位于茶園新區，而茶園新區地處重慶主城區東南，與兩江新區隔江相望，是主城最佳的居住區。且重慶市南岸區人民政府駐地于2013搬遷至茶園新區，使茶園新區成為了南岸區新的政治、文化和經(jīng)濟中心。 

 

新區將打造成以東港為中心的港口物流加工區、以廣陽(yáng)島為中心的康體娛樂(lè )休閑區、中部的生態(tài)文化居住區和以南岸區政府為中心的行政商貿總部區的四大區域。

2、定位城市副中心，配套設施齊全

 

在城市配套方面，引入了西郊醫院、重醫附二院江南醫院兩所三等甲級醫院、以及重慶市11中和、珊瑚中學(xué)、南坪實(shí)驗幼兒園等名校，啟動(dòng)建設中央主題公園、人民廣場(chǎng)、濕地公園、歌劇院、圖書(shū)館等文化體育場(chǎng)館項目。茶園新區將被建成為與觀(guān)音橋、沙坪壩等原有四個(gè)城市副中心定位功能相似的區域性商業(yè)、商貿的經(jīng)濟中心，是重慶市東部新城核心，承擔帶動(dòng)東部新城發(fā)展的職能。

 

3、交通發(fā)達，位置優(yōu)越

 

地理位置優(yōu)越，交通便利，新區與成渝、滬渝、蘭渝、渝遂、渝湘等多條高速公路干線(xiàn)聯(lián)接。西臨西南惟一出海大通道；北依長(cháng)江黃金水道，是重慶通江達海的門(mén)戶(hù)。且距離重慶火車(chē)站、朝天門(mén)碼頭、江北國際機場(chǎng)等地的車(chē)程都在30分鐘之內。目前南山隧道、交通樞紐站、輕軌6號線(xiàn)等交通干線(xiàn)將茶園與重慶各主城區連接起來(lái)。

 

4、唯一主題式購物公園，升值空間大

 

地塊對面將修建一座西南地區最大的奧特萊斯直營(yíng)店，體量超過(guò)20萬(wàn)方，總投資超20億元，該項目建成后帶動(dòng)了1000萬(wàn)左右的消費者前來(lái)購物、旅游、娛樂(lè )、餐飲、休閑等。茶園奧特萊斯是重慶唯一主題式購物公園，將會(huì )帶動(dòng)茶園經(jīng)濟的騰飛，也必然帶動(dòng)餐飲、娛樂(lè )、休閑一條龍式的發(fā)展契機，給茶園商圈的人們帶來(lái)便利。未來(lái)會(huì )有大量的人流涌入茶園，不論是工作、消費還是住宅，茶園都將會(huì )是一個(gè)快速發(fā)展的絕佳區域。茶園區域未來(lái)的升值空間巨大。

 

5、朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷，樓盤(pán)升值潛力大

 

朝天門(mén)市場(chǎng)整體搬遷迎龍鎮，新朝天門(mén)市場(chǎng)規劃用地2500畝，總投資160億元，整個(gè)市場(chǎng)建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方。地處茶園新區的樓盤(pán)其升值空間隨著(zhù)朝天門(mén)綜合市場(chǎng)搬遷人流涌入而進(jìn)一步提升。由此可見(jiàn)，南山住宅項目未來(lái)升值空間巨大。

 

南山住宅項目因為開(kāi)發(fā)體量較大，現規劃方案尚未設計完成，投資方接手后重新設計開(kāi)發(fā)的自由度較高。另該項目拿地及用地情況等手續清晰完善，不存在瑕疵問(wèn)題。此次轉讓方基本以成本價(jià)轉讓?zhuān)艚o投資方有很大的收益空間。

 

項目參數

 

南山住宅項目售價(jià)參考：

與南山住宅項目同類(lèi)型且同處于茶園新區的房產(chǎn)比較參考

同景國際城郡望的別墅售價(jià)為14550元/㎡

建恒長(cháng)橋左岸的住宅售價(jià)為：8000元/㎡

金科中央御院的商業(yè)售價(jià)為：20000元/㎡

同景國際城酒店式公寓售價(jià)：6140元/㎡

2）某小橋住宅項目

 

該項目位于重慶市黔江區，項目用地面積1.07萬(wàn)平方米，計容建筑面積4.23萬(wàn)平方米。目前已暫停。

 

3）某都市住宅項目

 

該項目位于重慶市江北區，項目用地面積3.22萬(wàn)平方米，計容建筑面積8.7萬(wàn)平方米，于2011年6月開(kāi)工，2013年2月開(kāi)盤(pán)，2013年8月竣工，2013年9月開(kāi)始交付。項目由4棟高層住宅、1棟公寓及臨街商業(yè)組成。

 

4）某匯泰住宅項目

 

該項目位于重慶市江北區，土地用途為商業(yè)金融業(yè)用地，用地面積2.24萬(wàn)平方米，計容建筑面積4.93萬(wàn)平方米，容積率2.2。根據現有的規劃方案，主要包括辦公2.6萬(wàn)平方米，商業(yè)1萬(wàn)平方米，酒店及公寓1.3萬(wàn)平方米。項目目前處于方案設計與報批階段。