揚州某投資公司因內部戰略結構調整擬轉讓高郵市某五星級酒店，該酒店占地面積達7000平方米，總建筑面積達52000平方米，酒店一層設有約1000平方米的豪華大堂，擁有各類(lèi)房間達320間，于2013年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，定位于“五星級酒店+高檔商務(wù)辦公+中影國際影城”的綜合建筑體，并由全國最大的連鎖酒店集團方之一進(jìn)行酒店管理，目前經(jīng)營(yíng)情況較好，其轉讓價(jià)格面議。

由于該酒店地處高郵市區的縱橫主軸線(xiàn)的交匯點(diǎn)上，地理位置優(yōu)越，也是當地的標志性建筑。經(jīng)驗豐富的酒店管理，優(yōu)越的地理位置和便捷的交通使酒店成為了高郵繁華市中心門(mén)戶(hù)地帶的地標性建筑，也決定了該酒店未來(lái)巨大的發(fā)展潛力。

地理位置

項目位于江蘇省高郵市，地處高郵市區的縱橫主軸線(xiàn)的交匯點(diǎn)上，東達京滬高速，西接高郵湖，貫穿南北的京杭大運河傍城而過(guò)。項目占據了高郵市的黃金地段，地處人流量巨大的繁華街區，地理位置優(yōu)越。項目工程建設總投資約為4.8億元，酒店的使用功能及設計均按照五星級酒店標準打造。

區位分析

江蘇省高郵是世界遺產(chǎn)城市，屬于寧鎮揚同城化的外圍圈層和淮揚鎮發(fā)展軸。地處長(cháng)江三角洲，位于上海經(jīng)濟圈和南京都市圈雙重輻射區，是蘇中、蘇北地區的重要門(mén)戶(hù)，是中國集郵之鄉和中國建筑之鄉。區位優(yōu)勢極為明顯具有巨大的成長(cháng)空間和開(kāi)發(fā)潛力。

未來(lái)高郵市將構建“一鐵兩水四縱四橫”綜合交通骨干網(wǎng)絡(luò )，形成“對外開(kāi)放、對內連接、縱橫貫通”的現代化綜合交通路網(wǎng)體系。未來(lái)的經(jīng)濟發(fā)展隨著(zhù)交通網(wǎng)絡(luò )的完善將更上一層樓，成為南京周邊城市一顆耀眼的明珠。

投資價(jià)值分析

1、項目?jì)?yōu)勢分析

1）該酒店服務(wù)業(yè)股權項目轉讓項目地理位置優(yōu)勢明顯，地處高郵市核心地段，人流量極大。交通便捷，且距離市長(cháng)途汽車(chē)站僅數百米，距離揚州站、江都站和泰州機場(chǎng)也在一個(gè)小時(shí)的車(chē)程以?xún)龋?/span>

2）項目經(jīng)營(yíng)管理較好，由全國最好的連鎖酒店集團方之一進(jìn)行酒店管理，其中14年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為7450.1萬(wàn)元，同比增長(cháng)73.46%，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤為3550萬(wàn)元，同比增長(cháng)64.52%，凈利潤為1351萬(wàn)元，同比增長(cháng)29.37%。由此看出，酒店未來(lái)的發(fā)展走勢良好；

3）該酒店的1-4層目前作為宴會(huì )廳、桑拿等用途，可以進(jìn)行改造，有更多發(fā)展余地，可塑性強；

4）與高郵市其他酒店相比，該酒店為當地唯一的一家五星級酒店，優(yōu)勢明顯，在攜程、去哪兒、藝龍等網(wǎng)站具有良好的口碑；

5) 該酒店在27樓設有面積1200多平方米，高達3.8米的空中觀(guān)光層，是高郵城區風(fēng)景的最佳觀(guān)光處，游客往往愿意來(lái)該酒店住宿；

6）大廈總投入為42810萬(wàn)元，增幅率按15%計算，約為48000萬(wàn)元，前期投入巨額投資打造該五星級酒店，設施完備，建筑精美。?

2、項目機遇分析

1）旅游業(yè)高速發(fā)展，客戶(hù)數量迎來(lái)增長(cháng)高峰。

高郵是江蘇省歷史文化名城，為帝堯故里、堯文化的發(fā)祥地，是江淮文明、郵文化的重要區域。2014年高郵旅游接待游客350萬(wàn)人次，旅游收入達30億元。而隨著(zhù)2015年4月16日高郵正式進(jìn)入華東旅游線(xiàn)路，未來(lái)，高郵市的旅游業(yè)會(huì )進(jìn)入一個(gè)新的高速發(fā)展期，酒店的營(yíng)業(yè)收入未來(lái)也會(huì )迎來(lái)一個(gè)新的高峰期，盈利可觀(guān)。

2）當地政府扶持，有利政策促發(fā)展。

目前高郵市政府對當地的旅游業(yè)進(jìn)行大力發(fā)展，竭力打造歷史文化名城。14年發(fā)布的市政府關(guān)于鼓勵旅游業(yè)發(fā)展的政策扶持意見(jiàn)中，鼓勵星級酒店引進(jìn)先進(jìn)管理企業(yè)。對新引進(jìn)或委托全球酒店集團100強、中國酒店集團10強的酒店管理公司，管理期限達3年的高星級旅游飯店，分別給予20萬(wàn)元、10萬(wàn)元的獎勵。

3、項目參數分析

該高郵項目房?jì)r(jià)商鋪每平方米5萬(wàn)元，大廈底層4800/㎡，計24000萬(wàn)元；上部41000/㎡，每平方米12000元，計49200萬(wàn)元；地下室4800/㎡，每平方米8000元，計3840萬(wàn)元；合計市值為77000萬(wàn)元。

大廈總投入為42810萬(wàn)元，增幅率按15%計算，約為48000萬(wàn)元，與市值相比，溢價(jià)為29000萬(wàn)元。