某中央企業(yè)為盤(pán)活資產(chǎn)擬對外公開(kāi)轉讓位于深圳市鹽田區沙頭角沙深路海濱花園A座24A2、B座24B2、B座26B2、B座27B2四套住宅。該標的住宅使用年限為70年（1992年至2062年止），目前為空置狀態(tài)。掛牌價(jià)為187萬(wàn)元/套。

標的住宅基本情況

標的住宅投資價(jià)值

1、地理位置：標的住宅位于鹽田區沙頭角大鵬灣之濱，東鄰鹽田港，西連沙頭角口岸。海濱花園比鄰鹽田區鹽田河，鹽田河水質(zhì)多次達到Ⅱ類(lèi)標準，多年來(lái)一直是全市水質(zhì)最好的河流之一。2014年，鹽田區飲用水源、地表水、近岸海域等各類(lèi)環(huán)境要素達標率是100%。河水清澈、環(huán)境優(yōu)美的鹽田河成為海濱花園一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)，適合置業(yè)者休閑放松，在鬧市中感受這靜靜流淌的河水。

標的住宅到深圳市政府需1小時(shí)20分鐘的公交路程，地理位置距離市中心相對較遠，但為小區帶來(lái)了極大的價(jià)格優(yōu)勢，市中心房產(chǎn)均價(jià)為43476元/平米，標的住宅價(jià)格低于市中心房?jì)r(jià)的50%以上，是工薪白領(lǐng)階層首套住宅的不二選擇。

（鹽田河一處景觀(guān)）

2、交通：標的住宅臨近沙鹽路與沙頭角公路交匯處，距離“沙深路口”公交站臺僅有170m，搭乘方便，包括68路、358線(xiàn)、b619路、b785路等，北連深圳外國語(yǔ)學(xué)校，往東可至深圳航母世界，縱橫分布，便于出行。另外臨近的公交站臺還有中英街（418m）、沙頭角郵局站（620m）、三家店（1000m）等，交通相對便利。從標的住宅前往市中心需從“三家店”站乘205路出發(fā)，再換乘蛇口線(xiàn)地鐵到市民中心站下車(chē)，約需1小時(shí)20分鐘車(chē)程，駕車(chē)前往需38分鐘。

3、配套設施齊全

標的住宅屬于成熟的商業(yè)、住宅區，靠近環(huán)境優(yōu)美的東和公園，除了可在此休閑鍛煉外，東和公園里還設有游泳池、老年人體育協(xié)會(huì )等運動(dòng)場(chǎng)所。標的住宅周邊配套設施齊全，方便居民的日常購物，為居民的衣食住行提供極大的便利。

商場(chǎng)：華潤萬(wàn)家超市、大金華百貨、安利娜時(shí)裝商場(chǎng)、新一佳商場(chǎng)等；

學(xué)校：鹽田區機關(guān)幼兒園、鹽田外國語(yǔ)學(xué)校、田東小學(xué)、海濤小學(xué)等；

醫院：鹽田區婦幼保健院、鹽田區人民醫院、合丹醫藥全國連鎖、深圳市第七人民醫院、萬(wàn)澤大藥房等；

銀行：興業(yè)銀行ATM、工商銀行、建行鹽田支行、深圳發(fā)展銀行等；

餐飲：海鮮酒樓、意達港式茶餐廳、梧桐山賓館、怡海賓館、小肥羊等。

4、小區特點(diǎn)：該標的住宅總戶(hù)數為324戶(hù)，容積率為3.64，出租率約達80%，小區停車(chē)位為350個(gè)，停車(chē)位充足，綠化率為 15%，相對適中，是經(jīng)濟適用型小區。

5、學(xué)區房：標的住宅為附近海濤小學(xué)的學(xué)區房，好學(xué)校的學(xué)區房可以享受優(yōu)質(zhì)的教育資源。海濤小學(xué)屬于公辦、省規范化學(xué)校，是鹽田區的重點(diǎn)小學(xué)，在科技教育、數學(xué)教育等方面多次獲得國家級和國際級的獎項，學(xué)校先后多次被評為區級教育先進(jìn)單位、市先進(jìn)體育學(xué)校，辦學(xué)成果令人矚目。師資一流、管理一流、環(huán)境一流的海濤小學(xué)是學(xué)生教育的首選，而標的住宅為住戶(hù)提供了這個(gè)得天獨厚的教育條件。2014年初，國家頒布免試就近入學(xué)政策，為學(xué)區房住戶(hù)提供了極大的便利，幫助孩子更好獲得教育的同時(shí)，住宅與學(xué)校之間極短的距離也為孩子上下學(xué)提供便利。另外，標的住宅目前為空置房，學(xué)區名額最大程度的為置業(yè)者保留。

標的住宅投資優(yōu)勢

1、房?jì)r(jià)增漲空間大

（1）該標的住宅房?jì)r(jià)三年內總體呈上升趨勢，2012.9-2015.6增幅達46%，月平均增幅為2%，增值預期可觀(guān)。

（2）對比深圳與廣州、鹽田區與羅湖區、鹽田區內其他小區情況，可看出深圳作為國內一線(xiàn)城市目前房產(chǎn)發(fā)展趨勢良好，標的住宅價(jià)格漲幅空間大。 

與鹽田區金山碧海小區、羅湖區豐湖花園對比情況

與廣州市房產(chǎn)對比情況

2、區域需求旺盛：截至2014年末，深圳常住人口已達到1077.89萬(wàn)人，比上年末增加15萬(wàn)人，且2014年深圳人口平均年齡只有34歲，深圳已成為中國一線(xiàn)城市中人口結構最年輕的城市。較大的人口基數及活躍的人口流動(dòng)量為深圳房產(chǎn)帶來(lái)更大的發(fā)展空間，也充分證明了標的住宅的發(fā)展潛力不容小覷，投資價(jià)值毫無(wú)疑問(wèn)將更進(jìn)一步提升。

3、投資價(jià)值計算：根據中介機構參考數據，標的住宅月租金為3800元，成本回收期限為30年，短于目前一線(xiàn)城市平均成本回收年限50年，租售比相對較低，投資價(jià)值高，是適合投資購買(mǎi)的首選住宅。