某央企因內部戰略結構調整擬轉讓位于深圳市羅湖區的準四星酒店，該酒店已正式對外營(yíng)業(yè)十余年，總建筑面積6萬(wàn)余平米，客房近300間。酒店內設餐飲設施、會(huì )議及宴會(huì )設施、康樂(lè )健身設施。目前酒店正常經(jīng)營(yíng)，轉讓價(jià)格在10個(gè)億左右。

項目地理位置

項目位于羅湖區東門(mén)最繁華的商業(yè)地段，酒店周?chē)虡I(yè)寫(xiě)字樓林立，周邊基礎設施建設完善且出行方便。酒店緊鄰地鐵龍崗線(xiàn)沿線(xiàn)，臨近東門(mén)步行街、樂(lè )園路海鮮食街，距地王大廈、萬(wàn)象城2公里，距羅湖口岸及深圳火車(chē)站僅有4公里5分鐘的車(chē)程。地理位置優(yōu)越，所在位置商旅游客密集，人流量大。

項目區位分析

深圳市羅湖區是深圳市現代服務(wù)業(yè)的強區，也是經(jīng)濟優(yōu)勢較為明顯的一個(gè)城區。羅湖區毗鄰香港，是內地與香港溝通的橋頭堡，處于香港經(jīng)濟效益向外輻射的范圍圈內，城市功能相對成熟且完善。

投資價(jià)值分析

1.項目?jì)?yōu)勢分析

（1）該酒店位于羅湖區繁華的商業(yè)地段，人流量大，交通便利，是商旅人士及游客的理想選擇。同時(shí)優(yōu)越的地理位置和便捷的交通條件也使得酒店的未來(lái)發(fā)展具有巨大的潛力與發(fā)展空間。

（2）該酒店以準四星標準打造，環(huán)境良好，功能齊全。房間風(fēng)格為公寓式，配有獨立中央空調、日常家用電器、小型保險箱、衛星電視及國內有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò )等設施。兩室一廳及三室一廳更配有獨立的廚房及餐具，提供給入住者家居生活的溫馨體驗。餐飲、會(huì )議及宴會(huì )、健身娛樂(lè )設施一應俱全。舒適溫馨且別具特色的入住環(huán)境在羅湖區高檔酒店中十分有影響力，在攜程、去哪兒、藝龍等網(wǎng)站具有良好的口碑及入住情況反饋。

（3）目前該酒店-3至4層為商場(chǎng)， 5層以上為公寓式客房?？头坎糠值漠a(chǎn)權可獨立分割?？臻g布局上滿(mǎn)足酒店改造的基本條件，改造成集辦公、住宅、購物、娛樂(lè )休閑為一體的“商務(wù)辦公+公寓式住宅+商鋪”式城市綜合建筑體的成本較小，可塑性強，改造空間大。

2.項目參數分析

該酒店土地年限為70年，總建筑面積6萬(wàn)余平米，平均價(jià)格為16670 /㎡；周邊住宅房產(chǎn)的均價(jià)位50000 /㎡，價(jià)格上具有明顯優(yōu)勢。