開(kāi)發(fā)商與電商合作已經(jīng)成了一種流行趨勢，“電商特惠專(zhuān)場(chǎng)”、“電商團購1萬(wàn)抵10萬(wàn)”等營(yíng)銷(xiāo)模式層出不窮，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)逐步進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。電商銷(xiāo)售房地產(chǎn)是否合法?開(kāi)發(fā)商在采用電商銷(xiāo)售過(guò)程中應如何規避風(fēng)險?本文將進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

　　一 、房地產(chǎn)電商營(yíng)銷(xiāo)模式

　　目前，市場(chǎng)上比較流行的電商銷(xiāo)售模式為：電商與開(kāi)發(fā)商簽署合作協(xié)議，在開(kāi)發(fā)商未取得預售許可證的情況下，由電商調動(dòng)自身電商資源，為樓盤(pán)進(jìn)行提前蓄客活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商無(wú)需支付銷(xiāo)售傭金，作為回報，開(kāi)發(fā)商給予電商一定的購房?jì)?yōu)惠政策(如“1萬(wàn)抵10萬(wàn)”)，意向購房人向電商繳納1萬(wàn)元團購費即可享受10萬(wàn)元的購房?jì)?yōu)惠。同時(shí)，電商從收取團購費用中直接抵扣開(kāi)發(fā)商應付的推廣服務(wù)費。

　　二、 房地產(chǎn)電商營(yíng)銷(xiāo)模式的合法性分析

　　房地產(chǎn)電商營(yíng)銷(xiāo)是一種新型的營(yíng)銷(xiāo)方式，目前并無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律法規對此予以規范，屬于法律規制空白地帶。司法實(shí)踐中，多數法院認為購房人與電商簽署的《電商團購優(yōu)惠協(xié)議》屬于雙方當事人真實(shí)意思表示，合法有效。

　　例如，在“練子營(yíng)、沈凱欣訴佛山詠瑞天地置業(yè)有限公司、佛山市樓盤(pán)資訊有限公司合同糾紛”(2014)佛城法民一初字第1365號中，佛山市禪城區人民法院認為：“兩原告(購房人)與被告樓盤(pán)資訊公司(電商)簽訂的《嶺南天地.尚苑網(wǎng)易房地產(chǎn)電商團購優(yōu)惠使用確認書(shū)》是雙方當事人的真實(shí)意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。原告繳納的10000元并非購房款或購房誠意金，而是由被告樓盤(pán)咨詢(xún)公司收取的電商團購服務(wù)費，且本案中，兩原告已按照團購優(yōu)惠價(jià)簽署《商品房認購書(shū)》及其補充協(xié)議并取得被告樓盤(pán)資訊公司服務(wù)費收據，依約兩原告無(wú)權要求退還。”

　　三、房地產(chǎn)電商營(yíng)銷(xiāo)模式的法律風(fēng)險防范

　　司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)電商糾紛主要為：

　　a. 購房人未能成功認購，電商未予及時(shí)退還團購費引發(fā)的糾紛;

　　b. 購房總價(jià)款中未能體現團購優(yōu)惠，成功認購的購房人以?xún)r(jià)格欺詐為由要求退還團購費。

　　因電商團購引發(fā)的糾紛多為群體性糾紛，故一旦發(fā)生將嚴重影響開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)及樓盤(pán)的銷(xiāo)售。為避免法律風(fēng)險的發(fā)生，本所律師建議開(kāi)發(fā)商在選取電商合作方、擬定銷(xiāo)售流程及合同文本、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)三個(gè)環(huán)節中做好相應的設計安排，以防范風(fēng)險的發(fā)生。

　　(1) 電商合作方選取環(huán)節

　　在電商資質(zhì)方面，建議開(kāi)發(fā)商選取有實(shí)體、有電子商務(wù)平臺收款資質(zhì)、有房地產(chǎn)經(jīng)紀資格的電商。在營(yíng)銷(xiāo)策略方面，建議開(kāi)發(fā)商避免將所有房源委托一家電商提供居間服務(wù)，以免該電商被停業(yè)整頓時(shí)對樓盤(pán)銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響。

　　(2) 銷(xiāo)售流程及合同文本擬定環(huán)節

　　關(guān)于電商團購費性質(zhì)：為避免被認定為購房款或購房誠意金，建議電商在于購房人簽署的會(huì )員優(yōu)惠購房服務(wù)合同中，將收取的團購費定義為居間服務(wù)費性質(zhì)，即購房人為享受房?jì)r(jià)款優(yōu)惠支付的對價(jià)，并明確收取的團購費不計入房款且成功購房后不予返還。

　　關(guān)于電商團購優(yōu)惠兌現時(shí)間：為避免購房人主張在簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)在成交價(jià)的基礎上再抵扣房款，建議明確該購房?jì)?yōu)惠在簽訂《認購書(shū)》時(shí)兌現。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與團購購房人簽署《認購書(shū)》中應注明團購優(yōu)惠前總房?jì)r(jià)款及團購優(yōu)惠后總房?jì)r(jià)款。

　　關(guān)于電商團購費退款流程：建議明確如購房人未能成功與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則電商在收到購房人退房申請后按退款流程退還已收取的團購費，同時(shí)購房人放棄電商團購購房?jì)?yōu)惠。

　　(3) 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)環(huán)節

　　一房一價(jià)公示：建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)公示房屋價(jià)格表，明確“折前總價(jià)”、“團購優(yōu)惠總價(jià)”及其他折扣優(yōu)惠，并做好相應證據保全工作，如公證、拍照等。

　　銷(xiāo)售人員算價(jià)環(huán)節：銷(xiāo)售人員為購房人進(jìn)行一對一算價(jià)，銷(xiāo)售人員應充分解釋房屋折前總價(jià)款及購房人享有的所有折扣優(yōu)惠，保證購房者有充分機會(huì )了解房屋的折前價(jià)格和團購優(yōu)惠后價(jià)格。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)