中國的土地財政在全世界獨一無(wú)二， 在過(guò)去的二十年中，幾乎絕大數階層，都享受到了土地溢價(jià)的造富狂歡。

政府壟斷土地供應，依靠賣(mài)地收入支撐著(zhù)地方財政;

地產(chǎn)商競相瘋狂拿地，轉手賣(mài)房，賺取高額差價(jià);

城市買(mǎi)房者，也搭乘上了樓市黃金十年的高速列車(chē)，成功實(shí)現了階層升級;

……

而唯獨守著(zhù)土地的農民，不僅無(wú)法分享土地升值的紅利，還常因為被非法強制征地，而屢屢上演人間悲劇。

但如今，隨著(zhù)全國人大的立法突破，7億農民苦守著(zhù)土地聚寶盆，卻受窮的時(shí)代，或將一去不復返。

全國人大爆出重磅：

為農村宅基地交易松開(kāi)枷鎖

集體性用地交易受限，一直備受詬病。

近日，全國人大有關(guān)集體性用地使用權限，再度爆出重磅!

23日，提請全國人大常委會(huì )審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案中，首次明確：

我國非農建設用地將不再“必須國有”!

在我國現行的土地機制下，中國土地的產(chǎn)權分為兩種：

城市的土地歸屬?lài)宜?，而農村和城市郊區的土地，絕大多數屬于集體共有。

換句話(huà)說(shuō)，農民直接在集體土地上建設的房子，本質(zhì)上等同于深圳違建的小產(chǎn)權房，

而小產(chǎn)權房，一般來(lái)說(shuō)不允許上市交易，也就意味著(zhù)，農民可能花了十幾萬(wàn)，甚至幾十萬(wàn)建的自住房。

不僅無(wú)法變現，還有可能隨時(shí)因為各種不可抗拒因素，而被強制性征收。

要知道，隨著(zhù)城市的擴張，尤其是人口大量涌向一二線(xiàn)、強省會(huì )城市，原有的城市用地趨于緊張，如果想新增土地供應，就必須通過(guò)國家征地的方式：

首先需要將城郊或者農村的集體用地屬性，變成國家所有;

而一般強制性征收，補償非常低，有的地區甚至一畝地僅僅只有幾百元。

然后，政府再通過(guò)公開(kāi)招標的方式，將征收的地高價(jià)拍賣(mài)出去。

僅僅在今年過(guò)去的11月中，地方賣(mài)地收入高達5.34萬(wàn)億，而根據相對估算：

在經(jīng)濟落后的貧困地區，征地的利潤率高達100%;

即使在北上廣深等一線(xiàn)城市，利潤率也不少于85%;

一高一低，地方政府賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，可代價(jià)是無(wú)數本分、老實(shí)的農民在吃虧。

但如今，隨著(zhù)全國人大立法推進(jìn)，集體性土地入市交易的枷鎖被打開(kāi)，農民再也不用擔心土地被低價(jià)強制性收購。

這對于二十年的土地供應來(lái)說(shuō)，絕對是震撼級別的利空來(lái)襲。

要知道，在此之前，政府是土地市場(chǎng)唯一的供應者，通過(guò)減少或者增加供給，就能很輕易的控制房?jì)r(jià)。

但是集體性經(jīng)營(yíng)土地，一旦入市，就相當于打破了地方政府的壟斷。

土地作為房?jì)r(jià)漲跌的基石，土地供應一旦大變， 最終必然會(huì )反饋到房?jì)r(jià)上。

打破壟斷，

農民也能享受土地升值紅利

打破壟斷，讓政府不再是居住用地唯一提供者，是近年來(lái)土地改革最重要的目標。

在全國人大推進(jìn)立法之前，早在2016年，國土部就曾攜手住建部在13個(gè)城市試點(diǎn)，試點(diǎn)最大的突破，就在于：

農村集體土地不用經(jīng)過(guò)國家征地環(huán)節，就能直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。

租賃住房、共享度假小院這類(lèi)惠民項目，也能繞開(kāi)土地征收，通過(guò)上市交易的方式，進(jìn)入快速審批通道。

不同于西方社會(huì )財產(chǎn)私有化的屬性，我國農村宅基地最大的特點(diǎn)是：所有權、資格權、使用權“三權分置”。

宅基地是農民按照“一戶(hù)一宅”的原則，在農村集體土地上，自費建設的房子。

此前國家對宅基地的轉讓?zhuān)兄?zhù)極為嚴苛的要求：

比如，宅基地只能在同村內轉讓;

而且受讓人還要滿(mǎn)足沒(méi)有住房和宅基地等條件。

在這樣的限制下，宅基地的交易幾乎被“冰封”，也就是所謂的土地使用價(jià)值零。

一潭死水的宅基地交易市場(chǎng)，不僅無(wú)法為農民創(chuàng )收，降低了土地利用效率，而且土地沒(méi)有交易，國家的契稅征收也大打折扣。

如此百害無(wú)一利，顯然與加速推進(jìn)土地流轉和“三權分置”的政策相違背。

于是早在今年1月15日，當時(shí)的國土部表示：我國將探索宅基地 “三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權。

這意味著(zhù)：宅基地自建房在土地歸屬上，將向商品房靠攏。

而其中最引人矚目的就是：適度放活宅基地使用權。

換句話(huà)說(shuō)，將有更多的人可以參與“宅基地”使用權的轉讓、交易中，從而打破宅基地交易幾乎被“冰封”的局面。

這對于農民而言，絕對是顛覆性的超級利好。

如今兩年試點(diǎn)過(guò)去，隨著(zhù)集體用地可交易進(jìn)入全國人大立法程序，意味著(zhù)更大規模的農村土地改革隨之而來(lái)。

樓市進(jìn)入存量博弈;

住房租售時(shí)代來(lái)臨!

在過(guò)去樓市的黃金二十年中，房?jì)r(jià)一路飆升，最核心的推力：

不是所謂的貨幣大放水，相反正是因為投資樓市的性?xún)r(jià)比高，才導致了超發(fā)卻又無(wú)處安放Dev貨幣，大規模進(jìn)入樓市;

更不是被惡意丑化的地產(chǎn)商，或者炒房客，他們能在順勢中推波助瀾，但卻無(wú)法左右房?jì)r(jià)的走勢，甚至稍有不慎，還會(huì )被反噬(高杠桿炒房者破產(chǎn)，中小房企苦苦掙扎)

而是在土地溢價(jià)中，受益最大的地方政府。

所謂的金融、貨幣、土地政策，最終都服務(wù)于政府。

而控制土地供給，推高房?jì)r(jià)走高，不僅能解決地方政府的財政危機，還能讓地產(chǎn)商、銀行、買(mǎi)房者，共同享受房?jì)r(jià)上漲的狂歡。

也就是說(shuō)，要想抑制住房?jì)r(jià)上漲：收縮貨幣供給，打壓炒房客掐斷地產(chǎn)商資金鏈，都不如增加土地供應效果好。

經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們：當商品的供給平衡關(guān)系被打破，必然帶來(lái)價(jià)格上的波動(dòng)。

土地作為支撐房?jì)r(jià)上漲最核心的力量，如果一旦集體性用地大規模入市，增加土地供應，理論上，地價(jià)要跌，房?jì)r(jià)也就不可能繼續狂飆。

曾幾何時(shí)，當山東菏澤打響取消限售第一槍后，冰封的樓市忽如一夜春風(fēng)來(lái)：

廣州商服類(lèi)物業(yè)對個(gè)人放開(kāi)限購;

珠海兩區降低購房門(mén)檻;

在山東菏澤的振臂高呼下，各地相繼加入放松調控的大軍中去，樓市再度躁動(dòng)起來(lái)，似乎萬(wàn)人空巷搶房的壯觀(guān)，又要重演。

然而，當全國人大在最致命的土地供應，重拳出擊后，我們才幡然醒悟：

住建部今天所表態(tài)的：明年將繼續穩房?jì)r(jià)，并不只是說(shuō)說(shuō)而已!

結語(yǔ)

對于一個(gè)行業(yè)而言，20年一輪回。

從1998年中國開(kāi)始住房改革以來(lái)，如今一路狂飆的樓市，已然是強弩之末。

再想重演過(guò)去：買(mǎi)一套房，就能躺著(zhù)賺錢(qián)，實(shí)現階層跨越的時(shí)代，早已落幕。

就連樓市調控，都從此前的全國一盤(pán)棋，到如今的：因城施策、分類(lèi)指導。

意味著(zhù)未來(lái)的中國樓市，將正式進(jìn)入存量博弈。

優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)將繼續走高，而被超發(fā)貨幣推送上神壇的，大概率會(huì )被跌回原形

這對于樓市購房者而言，無(wú)論是剛需還投資者，都需要專(zhuān)業(yè)知識的自我積累。

從不同城市間的發(fā)展潛力判斷，到某個(gè)樓盤(pán)背后地產(chǎn)商的實(shí)力分析，都將考驗著(zhù)買(mǎi)房者的專(zhuān)業(yè)素養。

樓市后調控時(shí)代，越來(lái)越像股市：兩極分化，無(wú)可避免。

買(mǎi)對了，一念天堂，繼續享受房?jì)r(jià)增值的盛宴。

買(mǎi)錯了，一念地獄，高位接盤(pán)，慘遭收割。

來(lái)源：中國經(jīng)濟學(xué)人

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)